“公共物业管理”是开发商和业主共同享有的法定权利和共同承担的法定义务
导读:
“公共物业管理”是对小区公共财产的占有、使用、收益和处分。
《民法通则》第七十八条第二款规定:共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
根据这条法律规定,对公共财产的占有、使用、收益和处分,既是共有人共同的权利,也是共有人共同的义务。在开发商向第一个业主交付房屋后,公共财产开始形成,对公共财产占有、使用、收益和处分的权利为开发商和业主共同享有,开发商和业主共同享有的权利也是开发商和业主应共同承担的义务。那么,“公共物业管理”就应当包括下列四个方面的内涵:
1.“公共物业管理”是财产共有人——开发商和业主之间的权利义务关系,而不是开发商与第三人、或者业主与第三人之间的关系。
2.开发商和业主之间的权利义务关系是基于对小区公共财产的共有,而不是基于合同。
3.开发商和业主之间的权利和义务是直接来自法律的规定,而不是来自合同的约定。
4.开发商和业主共同享有的权利,也是开发商和业主共同承担的义务,权利和义务是一致的。
现实中,“公共物业管理”都是通过业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》、由业主将小区公共财产委托给物业管理公司管理进行的,这样,似乎使“公共物业管理”成了物业管理公司与业主之间的合同关系。这显然违背了《民法通则》第七十八条的规定的。依据《民法通则》第七十八条,“公共物业管理”作为开发商和业主共同享有的法定权利,是不能通过合同的约定赋予或剥夺的;作为开发商和业主共同负有的法定义务,是不能通过合同的约定设立或免除的。
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