买房签合同需谨慎 小心中介霸王条款
导读：
在签署看楼纸、买方购房承诺书及购房合同时要处处留意以免惹祸上身
电影《非诚勿扰2》有一句著名的台词：散买卖，不散交情。不过，在商业社会里，有另一句行话“讲钱失感情”。近日，关于中介公司向买卖不成的买家兴讼追数的报道引起社会广泛讨论，资深地产研究人士韩世同更是“不平则鸣”，炮轰兴讼追数的事情，引来不少疑似中介人士的攻击。
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买卖不成就发律师函，××天内不解决就告上法庭，据中介人士透露，中介也是迫于无奈才将买家告上法庭，因为盘源和业主信息是中介行业赖以生存的资本，若撮合买卖双方签约却因任一方悔约而未能履行，中介有可能蒙受损失。一位中介人士向记者透露，地产行家最恨“飞单”，若有确凿证据，必定会循法律途径讨回公道。韩世同在铲走涉及人身攻击的留言后留下几条留言，其中一个留言这样写道：“其实大家打份工，如果哪个人都签了合同又弃约，那合同还有啥意义呢?中介也要吃饭啊。”韩世同建议最高法院尽快针对目前中介频频兴讼追数的现象做出公正的合理的解释和指引，否则中介行业比较规范的风气将会因为法制的不健全和不完善而毁于一旦。
二手房买卖过程复杂，凡是涉及签名的看楼纸、“买方购房承诺书”以及二手房购房合同都是“一步一惊心”，签下你的大名就有可能惹来官司缠身。为免更多的消费者堕入官司陷阱，记者特地翻查以往的官司并采访中介行业人士，这些人士愿意以不具名的方式为购房者指出签名陷阱与应对办法，希望各位买家签名时需“慎重”!
看楼纸霸王条款：看过房就“上身”别处成交被追数
过往官司：买家胜诉，中介败诉
应对办法：不签或签假名
根据记者翻查以往的媒体报道案例，之前曾有一个“金X置业”的中介向一位高校老师提起诉讼，要求该老师支付3点中介费。据透露，这名高校老师在这间中介行带领下看了一个盘源，当时签下看楼纸，后因价钱不合适而作罢。随后这名老师在另一个中介行处成交了该物业，引来“金X置业”起诉追数。最后法院以“未促成交易”为由驳回中介的诉讼请求。
据一位地产人士表示，现在消费者都非常精明，要看楼就不签看楼纸，若中介坚持要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。某大型中介法务部负责人表示，消费者签下看楼纸，有可能被中介用作诉讼证据。故此消费者最好在看楼纸上签下一个假名，而且最好为看楼时另外开通一个预付款的手机号，绝对不要使用实名制的手机号。有的中介行的看楼纸，甚至要求客户签下身份证号码，这位人士表示，身份证号码绝对不应该具实签下，否则后患无穷。
有关人士建议，消费者看楼买房几个月期间，启用一个暂时使用的号码，既可免除买房后中介电话骚扰，更可以避免看楼纸可能引发的官司。
买方购房承诺书霸王条款：签下承诺书就当签了买卖合同
过往官司：买卖双方各打五十大板，退诚意金和支付一定劳务费
应对办法：打官司解除合同
记者在从事二手房报道过程中曾遇到一个买房纠纷个案，买家看中西华路第一津的9楼单位，当时业主未到场，买家在中介劝说下签下了《买方购房承诺书》并支付1000元诚意金。该承诺书注明：若业主答应以××万元出售房屋，买家支付的诚意金立即自动转为定金，视为促成买卖合同。后来买家因税费问题不想购买有关单位，中介反复发律师函不果后把买家告上法庭。最后法院判决认为，买家只签订《买方购房承诺书》，尚未签订购房合同，不能视为中介已促成买卖双方的交易，故此要求中介退还1000元诚意金;由于中介为促成该交易也付出一定劳动，买家需支付1000元劳务费给中介方。据了解，中介本来向法院提起诉讼追讨买家30万元楼款的3点佣，共9000元。如今法官的判决看似“各打五十大板”，但实际得益方是买家，因她不需要支付巨额的中介费。
法律界人士表示，《买方购房承诺书》多处地方都是出于保护中介公司的利益而制定，消费者看到有关条款以为必定要输官司而屈服，但其实法官作为中立的第三方，能够较公正地对条款作出恰当的理解。这位消费者只是一个退休女工，她不依不饶地为1000元到政府部门反映情况，也到越秀区法律援助部门寻求法律意见，她单枪匹马上庭挑战中介行，最终的结果也相当于支持了她的答辩诉求。据记者了解，这位买家在一审判决后继续提起上诉，认为她不应该为短短半个小时的看楼支付1000元的劳务费，记者尚未得到这宗官司的二审判决。
购房合同：履约不成都要支付3点佣
过往官司：买家胜率不高
应对办法：不要选择“独家放盘”;合同内可制定分步支付中介费的条款
目前争议最大的“买卖不成该如何收佣”就是出现在买卖合同的签订上。地产人士表示，据政府有关规定，独家代理的房屋买卖双方合计可收3点佣，非独家代理的双方合计最高收2.5点佣，故此消费者在谈佣和签约时必须要非常小心中介在纸版合同或网签合同上随意勾上“独家代理”的字样，经纪手快快勾一勾，就有可能多获代理0.5点佣的收益，而消费者有可能损失0.5点佣。据记者看“阳光家缘”存量房源公示，几乎全部都选择“独家代理”。据地产行业人士表示，真正独家代理的盘源少之又少。
资深地产人士韩世同表示，二手交易如果不成交，中介应该是无权追讨全额佣金的，最多只能收取部分费用。例如看楼服务费和签约服务费，而不应追讨全额的中介佣金。除非日后发现买卖双方躲开中介自行成交，方可进一步追讨其应付的中介佣金。其中涉及到时间和数额如何划分和确定的问题，需要中介管理部门予以明确和界定。
地产人士表示，要等政府部门来“堵漏”，消费者最好在合同签署时就为自己放下“降落伞包”，以免出事时在合同上找不到为自己撑腰的依据。据记者了解，只有少部分完全不熟悉地产买卖事宜的买家会在签约之时一次性支付中介费，连地产人士都建议买家必须要分步支付中介费，“一次性付清中介费，中介的后续服务质量就确保不了”。他们建议，可以参照二手房交易流程来支付中介费，如签约支付1/3，递件出证支付1/3，收楼支付1/3。有关人士表示，中介人士必定会搬出百般理由来阻挡买家把有关条款写入合同，买家应坚持立场。目前二手成交淡静，买家谈判筹码大增，若此时不为自己争取利益，待到楼市火爆时买家更“任人鱼肉”。
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