单位转让房地产应征土地增值税、营业税及附加问题解答
导读：
一、土地增值税问题解答
■土地增值税计算依据是什么？
土地增值税计算依据为增值额
增值额=转让收入-应扣除项目金额
税金=增值额×适用税率速算公式
注：转让收入包括转让房地产价款及有关经济收益，成交价格低于市场评估价格又无正当理由的按照市场评估价确定转让收入。
■土地增值税税率是多少？
土地增值税适用四级超率累进税率。
可按增值额与扣除项目金额之比，取决适用税率速算公式：
增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额×30%=税金；
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额×40%?扣除项目金额×5%=税金；
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额×50%?扣除项目金额×15%=税金；
增值额超过扣除项目金额200%的：增值额×60%?扣除项目金额×35%=税金。
■什么是扣除项目金额？
扣除项目金额包括：
1.购买取得的须提供上手购房发票（每年加计5%计算）及上手购房《契税完税证》载明的税金，自建、合建的提供经审计的工程结算书及票据；上手为法院判决抵债所得的，提供生效的法院判决书或裁定书所载的抵债金额；不能提供上述凭证的为旧房重置成新折旧评估价（由房管部门审核）；
2.应补交的国有土地使用权出让金，受让土地《契税完税证》载明的税金。
3.与转让房地产有关的营业税、印花税、评估费及上手购房《契税完税证》载明的税金，
4.土地使用权转让为已发生的土地成本费用。
注：不提供《契税完税证》的契税税金不予扣减。
■办理土地增值税应提供什么资料？
办理土地增值税应提供以下复印件并交验原件：
1.上手购房发票及上手《契税完税证》，自建或合建的提供经审计的工程结算书及发票，上手抵债所得的提供法院判决书或裁定书；
2.土地使用权出让金评估书或发票；受让土地《契税完税证》。
3.属土地转让的提交以下资料：
⑴征地拆迁补偿协议及补偿金额发票；
⑵土地出让合同及地价发票；
⑶三通一平、七通一平工程合同及发票；
⑷在建项目工程合同及发票；
⑸其他有关土地费用发票。
4.属赠与房地产的提交以下复印件并交验原件：
⑴房地产证或权属资料；
⑵房地产估价答复书、赠予公证书。
■属政策性免征土地增值税如何办理手续？
凡属免征土地增值税范围由纳税人自行到越秀区地税局(越秀区地税局地址：诗书路9号。联系电话：81903837)办理《土地增值税免征证明》，须提交以下资料：
1.经计算无增值的凭代征点确认的《土地增值税纳税申报表》填写税务登记证加盖单位公章，并提供房地产买卖合同、买卖申请表、价格审核书以及房地产证复印件等；
2.属企业兼并、转制重组、合作建房、以房地产进行投资、联营的持相关文件办理。
二、营业税及附加问题解答
■营业税等4个税费怎样计算？合计税率多少？
营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费等4个税费实行捆绑计征，具体税率为：
1、不能提供上手购房发票的：
普通单位：营业税=转让收入×5%；
城市维护建设税=营业税×7%；
教育费附加=营业税×3%；
堤围防护费=转让收入×0.13%。
合计税金=转让收入×5.63%。
外资单位：营业税=转让收入×5%；
堤围防护费=转让收入×0.09%；
合计税金=转让收入×5.09%。
2、提供上手购房发票的：
普通单位：营业税=（转让收入-上手购入价）×5%；
城市维护建设税=营业税×7%；
教育费附加=营业税×3%；
堤围防护费=（转让收入-上手购入价）×0.13%。
合计税金=（转让收入-上手购入价）×5.63%
外资单位: 营业税=（转让收入-上手购入价）×5%；
堤围防护费=（转让收入-上手购入价）×0.09%。
合计税金=(转让收入-上手购入价)×5.09%
■土地使用权转让营业税如何计征？
转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
■办理计征营业税等四个税费需提交什么资料？
计征营业税等四个税费应在办理房地产交易手续后将上手购房发票或上手抵债所得的法院判决书、裁定书提交53号窗口审核。
■怎样办理土地增值税、营业税及附加完税手续？
凡属应缴税款，由53号窗口开具银行送款单到指定建设银行缴交税款，转帐支票提前三天交至53号窗口，缴款后办理完税手续，领取完税凭证后过户。
■怎样办理开具二手房屋销售发票？
需开具二手房屋销售发票的，在过户前由卖方持交易资料到53号窗口申请办理。
■开发企业转让二手房该如何申报纳税：
开发企业转让二手房应向属地税务机关申报纳税，并自行开具销售房屋发票。凭完税证明及售房发票到53号窗办理相关手续后过户。
二00六年七月一日
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