买房子不如租房子房子最终是个贬值品

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买房子不如租房子房子最终是个贬值品

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-12 11:20:24 人浏览

导读：

房子是一个人一辈子的住所，但是，我们按揭下房子，除了还贷，真的就高枕无忧了吗？因为贷款、房子的折旧，或者拆迁，你的房子，若干年后，可能不是你自己的房子了，可能你没有房子了，还有可能，你的房子使你的资产变成了负数。居住的房子不会增值有人向记者问询这

　　房子是一个人一辈子的住所，但是，我们按揭下房子，除了还贷，真的就高枕无忧了吗？因为贷款、房子的折旧，或者拆迁，你的房子，若干年后，可能不是你自己的房子了，可能你没有房子了，还有可能，你的房子使你的资产变成了负数。　　

居住的房子不会增值

　　有人向记者问询这样一个问题：市民如果一时经济能力欠缺，需要按揭下一套房子，那他最终需付多少钱给银行？比如一位市民按揭一套房子，房子总款是30万元，贷款20年，他本金加利息得多少钱？光大银行武汉分行私人业务部经理王辉耀算了一下账，这位市民首付须6万元，按目前的贷款5.508%利率，采取等额本息还款法，他每月得还银行款1652.01元，20年他得还款396482.4元，也就是说，加上首付，他买这套房子，总共得花费456482.4元，20年他得多付给银行15万多元的利息。

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　　王辉耀说：“市民购房，最好不贷款，少贷款，贷款越多，利息越重。”但是，对于手头资金不多的市民来说，要买房，只能采取按揭的办法。

　　有人会说，无论是按揭或一次性买的房子，若干年后它都会增值，所以，即使多出的利息，也无所谓。对于投资者来说，房子短期内的确有增值的可能，但是，对于买房居住者来说，就不会增值了，需要考虑的是房子的折旧因素。

　　我们来算一笔账，20年房价涨了不到50%，这位市民就亏本了。但是，房价即使涨了50%，他也亏本，因为20年后，那房子不说破破烂烂了，却已经成色很差，值不了多少钱了。现在很多拆迁的房子，很多是因为质量的问题，或者是房子成色已经太差的原因。　　

若干年后住宅可能不是自己的　　

　　《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

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　　如果土地使用期限70年到了，我们的房子该怎么办呢？据悉，现在香港已经出现了土地使用年限超过70年的现象，政府采取的方式是继续将土地租给使用者，收取新的土地使用费用。

　　我国《城市房地产管理法》第二十一条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

　　法律没有规定土地使用权出让金怎么确定，湖北省房地产经济学会常务副秘书长叶学平对此表示担忧：“实际上，现在的政府是用子孙的资源在获取收益，在卖子孙的土地。数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中获取较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，就会非常麻烦了。”

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　　政府如果与百姓争利，要收回土地，百姓是没有办法的，从法理上讲，到时国家是有权收回土地使用权的。关键的问题是，现在的土地批租合同上并没有约定批租期限到期后，续租的地价问题，价格谈不拢，国家就可以不租给你。现在，大家只好期盼明年出台的《物权法》能有一个明确的规定。　　

住房可能让你资产变成负数

　　2005年11月底，被媒体曝光的日本建筑抗震系数不达标丑闻，连累涉案高楼的全部业主陷入经济困境。日本稻城市高档小区“稻城大舞台”由于遇到中等强度地震就可能坍塌，稻城市政府要求居民于12月中旬以前搬离这栋危险建筑。

　　日本政府准备了住宅供被迫迁移的居民居住，这些居民也可以享受减税待遇。但他们仍得自己支付搬迁费和新房租，或者在原有住房贷款的基础上另外贷款买房。对于“稻城大舞台”所有业主而言，既失去房屋又要负担贷款的双重威胁让他们不寒而栗。其中很多业主用35年按揭买了这套房子，未来30多年，双重贷款压在他们的肩头。令一些刚买房子的人万万没有想到的是，自己的资产竟会在短短几个月后变成负数。

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　　如果类似的事情发生在我们的身上，我们的资产一样可能变成负数。湖北省房地产经济学会常务副秘书长叶学平说：“老百姓买房子后，发生比如地震等一些不可预见性的灾难，而房子又没有办理保险的话，老百姓都可能在瞬间没有了住宅不说，而且还会背上沉重的经济包袱。”　　

规划失败，让你变得一无所有

　　中国建筑学会理事长宋春华指出过，我国住宅建设摆阔浪费现象严重，我国住房建设应提倡适度、合理和可持续发展原则。他提出，应该提倡对老旧建筑进行再生设计，避免破坏性建设。

　　近年来，我国很多属于正常使用年限的建筑被强行拆除，大大缩短了住宅的使用寿命。据记者了解，按照国家强制标准规定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年。统计结果显示：我国建筑平均寿命不到30年，而欧洲建筑的平均生命周期则超过80年。

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　　在挪威首都奥斯陆，一栋1953年建成的大桶仓粮库废弃后，政府决定对其再利用进行招标，最后中标的用途是改建为大学生公寓。通过改造设计，从中间打开建成通道，两侧就是辅助房间，作为小厨房等，里面作为学生起居用。

　　这跟我国一些地方的政府和一些开发商对待老旧建筑的态度完全不同。对待老旧建筑，普遍做法可以说“太残忍”，通常是一炸了之。我们更提倡通过维修更新，改善老旧建筑的居住环境，延长其使用年限。非建筑本身原因需拆除的，也应由相应部门和专家论证，重要地段的建筑甚至进入听证程序。

　　华中科技大学建筑城规学院城规系副教授万艳华说：“我国目前处在城市化的快速发展建设之中，人们对住房的需求量非常旺盛，势必带来房地产量的扩张，而对质的要求不是很高，房地产开发商按照这样的状况，建造了大量了低质量的住宅，使住宅的寿命大大缩短。目前，国家对住宅质量的监督越来越严厉，已经由量的追求，转向质的追求。”

　　住宅能够维修，是最好不过了，万艳华说：“要是拆迁，有时就没办法了。我们国家，有时城市规划比较失败，一是规划设计的失败，没有前瞻性，前面刚规划了，后面还有更大的规划。二是开发商的问题，对城市规划没有前瞻性的把握。”这些因素，都导致房子需拆迁。

　　叶学平表示，拆迁，对于老百姓来说，又遇到一个大的问题。中国一般是强制性拆迁，土地使用权是70年，70年不到，有的开始拆迁，也不能赔偿，只是进行一些补偿，拆迁不能等价交换，百姓的产权没有得到尊重，产权不完全清晰。另外，很多房子的拆迁，个人的产权也不符合市场的价格交换规律。叶学平说：“拆迁其实也是一种市场行为，而所有的市场行为都应该是等价、双方自愿的，如在菜市场买菜一样，都是价格合理、大家认可的。”　　

买房子不如租房子

　　华中科技大学建筑城规学院城规系副教授万艳华说：“国外的土地使用期是80年或者100年、150年，我国规定的土地期限是70年。”也就是说，老百姓买房子，70年后，土地要归还给国家。住宅只是它上面的附着物，我们买的住宅并不包括土地，只是土地的使用权。即使明年出台的《物权法》规定70年后，老百姓可以继续交土地出让金，但这对于百姓来说，又需要交很大一部分钱，这块土地，仍然不是自己的。

　　另外，我们不能忽视这个问题，我国规定房子的质量标准是50年，也就是说，50年后，房子可能会报废。即使住了70年，那70年后，房子也成了一堆砖头，根本值不了多少钱。自己仅剩土地，对于老百姓来说，买房子的那一点土地，是不好处理的，自己盖房子，是根本不可能的事情。

　　因此，从广义上来说，住宅就是一次性产品

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