银行房屋贷款政策变化 贷款不成房产纠纷如何处理？
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2019-11-01
21:43:45
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导读：
摘要：居间协议、定金合同、意向协议不等同于房地产买卖合同，因具体条款协商不成可以解除原协议。签定正式房屋买卖合同后，贷款不成解除合同的，应根据合同约定结合买房人实际支付能力确定违约赔偿责任。2010年4月新出台的购房贷款新政策使得房地产市场波动很大，也让
摘要：居间协议、定金合同、意向协议不等同于房地产买卖合同，因具体条款协商不成可以解除原协议。签定正式房屋买卖合同后，贷款不成解除合同的，应根据合同约定结合买房人实际支付能力确定违约赔偿责任。
2010年4月新出台的购房贷款新政策使得房地产市场波动很大，也让签订房屋买卖合同的买卖双方当事人都感到措手不及，面对国家新政策，房屋买卖双方都以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，由此而引起的
房产纠纷不断。
问题一：购房新政策出台时，已签订房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等协议（以下统称为购房意向协议），但没有签订正式的房地产买卖合同（如
上海市房地产买卖合同范本或类似于房地产合同范本内容的房屋买卖合同、购房协议书、房地产转让协议等合同文本，以下统称为房地产买卖合同），由于银行贷款政策变化，购房者的购房首付款有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数，如何处理？由于此类房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议一般只是房屋买卖双方（即上家、下家）就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但尚未就房屋买卖所涉及的具体内容（如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度、付款方式、付款时间、交房手续、出卖房屋现在是否有银行抵押贷款，有银行抵押贷款的则如何注销抵押、出卖房屋现在是否有租赁合同在履行，有租赁合同在履行的则何时终止租赁合同履行、出卖房屋内现在是否有户口未迁出，有户口未迁出的则何时迁出户口、水电燃气等更名过户手续及其费用承担等等）达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的上、下家仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议的只是就房屋的“买”与“卖”具有合意，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任（如适用定金罚则），但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。该房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议签订后，房地产买卖合同签订前，由于国家宏观调控，银行贷款政策发生变化，购房者的购房首付款（这里的首付款系指申请银行贷款之外的购房者自筹资金）有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，必将影响房地产买卖合同的正常签订，这时买卖双方在签订房地产买卖合同前，只能以银行贷款政策规定为前提，就房地产买卖合同的具体的内容条款进行商谈，如协商后仍不能达成一致，则买卖双方的任一方可以双方协商不成为由解除双方之间所签订的房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议，由于协商不成是不可归责于买卖双方中任何一方的原因所导致的，因此，买卖双方均不需要就此承担违约责任，此时，出卖方如已收取买受方支付的定金或意向金，则应予返还。相关案例:唐某为改善住房条件准备购第二套房，后经房产中介公司居间介绍，看中了张某位于浦东某处房产，即于2010年3月21日签订了房屋买卖居间协议，协议约定该房屋总价为300万元，在15日后签署正式房地产买卖合同时支付包括定金10万在内的首付款120万元，购房余款180万元则通过银行贷款方式支付，但在2010年4月15日准备签订房地产买卖合同约因银行贷款政策发生变化，唐某购买第二套住房其贷款额度最多在五成，尚有30万元确再无能力筹集并致房地产买卖合同暂无法签署，为此唐某咨询律师。针对唐某情况，经律师审查居间协议发现双方并未就付款方式上明确约定如贷款不足时须以现金方式补足等具体事项，可就事实上无付款履行能力与张某谈判，如商谈不成，可终止该居间协议，后唐某委托律师以购房条件与现行贷款政策规定存在重大差距，且该问题非唐某自身原因所致，通过谈判协商终止了居间协议。
问题二：如购房新政策出台时，买卖双方不仅已签署房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议，并已签订正式的房地产买卖合同，但由于银行贷款政策变化，购房者不能获得房地产买卖合同约定的银行贷款额度，如何处理？在这种情况下，基于双方已经签订了正式的房地产买卖合同，房屋买卖的实质性条件在买卖合同中皆会有体现，不同的买卖主体双方一般会根据自己不同的条件情况来设定买卖合同，因此涉及买卖合同内容的各项条款约定也会各不相同，而此时买卖双方已进入房地产买卖合同的履行阶段，需要分别不同情况予以区别对待。如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，购房者应当补足现金的。这时，房屋买受人应按约定补足现金，不能补足的，承担违约责任。如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，房地产买卖合同解除。这时，房地产买卖合同即因合同约定解除条件的成就而被宣告解除。如房地产买卖合同中并没有明确约定申请银行按揭贷款时，银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时的处理方式。这时，房屋买受人可以和出卖人进行协商，协商能够达成一致的，按协商一致的约定处理，如协商不能达成一致的，则同样分别不同情况予处理：通常情况下，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。买卖双方在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，买卖双方在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，如果房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。这也是与最高人民法院出台的关于《合同法》的司法解释二第26条之规定的精神相符的。（附第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。）相关案例:在
北京和父母已有住房的黄小姐刚参加工作不到二年，于一年前来沪工作，为解决长期居住问题，经亲友资助加上自有现金准备了90万元人民币购房，其在某房产中介公司的居间下，于2010年2月和房东邢先生与买方黄小姐签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定黄小姐以260万元购买邢先生名下的位于
长宁区某处房产。付款方式为：黄小姐于签订买卖合同当日支付90万元首付款，剩余170万元房款通过银行贷款方式支付。然而，由于2010年4月新出台的购房贷款新政策，黄小姐不可能获得房地产买卖合同约定的银行贷款额度，而黄小姐也无力另行筹措资金再支付银行剩余购房款。2010年4月，邢先生向法院提出解除合同，并要求黄小姐依买卖合同约定赔偿总房价款20%的违约金（即人民币52万元）。黄小姐辩称：其未能通过银行贷款批准是由于新出台的购房贷款政策影响所致，并非是由于其自身原因所致，且其本人确无能力补足银行审贷未通过的部分购房款，因此同意与邢先生解约，但拒绝承担违约责任。法院经审查后认为根据现行的房贷政策，以黄小姐现目前的经济状况，其确实不具备继续履约的能力和条件，且该履行障碍的发生并非其个人信用低等个人原因所致，故主持买卖双方达成调解，解除双方所签订的房地产买卖合同。综上可见，买卖房屋时，签订不同内容的文本协议，决定了当事人在不同的购房阶段所处的法律关系和法律地位，引起的法律后果也是不一样的。如当事人签订的是房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议，由于宏观政策调控，银行贷款成数减少等政策变化导致购房者无法全额支付购房款的，双方可以进一步磋商（最好委托房产专业人士参与），如磋商不成，可以解除房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等协议；如当事人已签订了正式的房地产买卖合同的，一般应遵循合同有约定的，按约定处理，没有约定的，买卖双方可继续协商，如协商仍不能达成一致的，则应根据当事人的不同情况如履行能力、继续履行的可能性等分别处理。
相关法律规定：《中华人民共和国合同法》 第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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