以案释法：未履行催告程序 不享有合同解除权
导读：
核心内容：向中介公司支付购房款是否是在履行合同的付款义务?未经催告是否享有合同约定的逾期付款解除权?下面，法律快车房地产小编通过一个案例为您解答。
【文章导航】
一、案例介绍
二、法院判决
三、专业律师点评
四、相关法律法规
正文：
【案情简介】
2009年5月28日，买方王先生和卖方李先生签订《房地产买卖合同》一份，约定买方王先生以67万的价格购买卖方李先生位于听潮路的某套房屋。预付定金5万元，若买方违约，则王先生无权要求返还定金，若卖方违约，则李先生应当双方返还定金。
关于买方付款的违约责任，双方约定“买方未按合同约定期限内付款，则每逾期一日，买方应当向卖方支付逾期付款日万分之二的违约金，合同继续履行。卖方书面催告买方之日起十天内仍未付款的，卖方有权单方面解除合同”
合同签订后，买方王先生支付了定金5万元，卖方李先生出具收据一份。
后当买方王先生向卖方李先生支付第二期房款15万元时，卖方李先生拒绝受领，故王先生向中介公司支付了购房款15万元。中介公司收款后催告卖方李先生前来催收，但卖方仍未理睬。到2009年7月13日，李先生发函件至王先生，称王先生未在合同约定的6月15日前向其支付房款15万元，已经构成根本违约，故没收王先生的定金并解除合同。法庭后查明李先生在案件审理期间已经将房屋出卖给了案外人并办理了过户手续。
买方王先生遂起诉到法院要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，并双倍返还定金。
【法庭判决】
法庭认为双方签订的《房地产买卖合同》真实有效。根据《合同法》第九十四条第三款的规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，则当事人享有解除权。买方王先生按照合同约定支付了定金并将房款转交于中介公司，已经全面履行了合同义务，故卖方不享有合同解除权，并已经构成了违约。双方约定了定金作为职务履行的担保，应当适用定金罚则，判决卖方李先生双倍返还给王先生定金10万元。
二审法院审理后认为双方已经约定房款由中介方转交，故王先生已经按照合同约定履行了相应的合同义务。且双方约定李先生只有王先生在催告之日起十日内仍未付款的，才有权单方面解除合同，故李先生未履行催告程序，不享有合同解除权。[page]
【律师分析】
张雷律师按：合同解除是合同终止的一种方式。为了促进交易维护市场秩序，合同法遵守“契约严守”的原则，解除合同必须符合法定理由或者约定理由。即使是具备了合同解除的条件，行使合同解除权仍应当按照特定的方式。合同法第九十三条约定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”当事人如果是为了解除合同而故意促成条件成就则应当视为条件未成就，不得解除合同。
张雷律师认为，双方签订的《房地产买卖合同》中约定了钱款由中介方转交，是卖方赋予了中介公司代为接受履行的权利，买方向中介公司交付房款也即视为向卖方履行合同义务。并且按照合同约定，单方解除权成立的条件是经过催告程序，催告程序给予合同履行瑕疵方一个补救的时间，并且限制了解除权的滥用。既然合同已经约定了催告程序，故卖方未经催告，不享有合同解除权。
【相关法条】
《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
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引用法条
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