如今是一个法制的社会,很多与生活息息相关的事情都离不开法律。现在我国房屋买卖数量依然很大,在买卖房屋中一定要保护好自己的合法权益。那我无证买卖房屋的有关规定是什么?接下来,法律快车的小编将向您介绍关于无证房屋买卖风险有多大的相关内容!欢迎阅读!

无证房屋买卖风险有多大

  一、无证房屋买卖风险有多大

  1、在房地产开发公司无商品房预售许可证的情况下,买受人与房地产开发商所签订的商品房买卖合无效。

  最高人民法院对孙海涛与华镇名、吉林轩宇房产开发有限责任公司执行异议纠纷案作出裁定,法院认为:在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下,孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同,根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售,应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效"的规定,该合同无效。由于无效合同自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定,在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同,之后将该合同办理备案登记,人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售,人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款,是否实际占有,孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。但实际情况却是,孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定,在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同,导致合同无法办理登记备案,因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况,对此后果,只能由孙海涛和轩宇公司承担,而不能由申请查封人华镇名承担。【该内容引用自最高人民法院(2013)民申字第675号民事裁定书“本院认为”部分。】

  2、对于强占耕地建设引发的房屋买卖纠纷,在行政机关未对违法占用耕地的行为处理之前,法院对此不予受理。

  连云港中级人民法院对上诉人邱玥因与被上诉人孙凝春房屋买卖合同纠纷一案作出裁定,法院认为:对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖合同纠纷,应先由行政机关解决被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前,人民法院对此不予处理。【该内容引用自连云港市中级人民法院(2015)连民终字第02013号民事裁定书的“本院认为”部分。】

  3、判定无证房屋买卖合同是否有效,要看买卖行为是否违反法律及行政法规效力性强制性规定。

  湖北省鄂州市鄂城区人民法院对原告秦盛宏、秦川与被告秦盛汉房屋买卖合同纠纷一案作出判决,法院认为:被告辩称涉案房屋未办理房屋产权证,原、被告房屋买卖行为属无证房屋买卖行为,违反法律强制性规定,协议应认定为无效。《合同法》第五十二条第(五)项之强制性规定,属效力性强制性规定,法律及行政法规关于违反禁止性规定行为才产生合同无效或不成立的法律后果,故《城市房地产管理法》第三十七条之规定不能作为认定合同效力的依据。【该内容引用自湖北省鄂州市鄂城区人民法院(2017)鄂0704民初469号民事判决书的“本院认为”部分。】

  4、双方签订的无证房屋买卖合同,因未取得建设工程规划许可证,违反法律强制性规定,属无效合同。

  二、无证二手房买卖风险要怎么防范

  实践中主要采取以下两种做法:

  1、签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。

  2、签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。

  、房屋所有权的转移时间

  办理房屋过户手续后房屋产权就发生了转移。如果不是在班里房产过户的当天就拿到房产证,建议你约定房产证下来以后再支付余款;法律追求事实和真相,但更注重证据和细节,如果证据不足,我们的权益很难很好的得到法律保障,所以建议你及时收集好证据;细节关系我们的切身利益

  相信看到这里大家已经对买卖住房有了较为全面的了解了,以上内容为您介绍了无证房屋买卖的风险、处理方法及产权转移时间。关于无证房屋买卖风险有多大,法律快车的小编就介绍到这里了,希望对您有所帮助,若有更多法律问题,可以咨询法律快车的相关律师。