房地产投资攻略 避免风险
导读:
核心内容:眼下有不少上海人都在投资房地产,认为只要买到房子就能赚钱。这话放在3年前说,也许是对的。但是现在的投资机会已经较几年前大不相同了。若还想投资房产的话,那我们就要对此有足够的了解和准备,做一个精明的投资者。在此,法律快车房地产小编为您详细介绍。
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投资房地产一般有以下几种方法,一种是买来房子对外出租,以租金收益作为投资回报;第二种是买下房子待日后房价涨到一定的时候,择机抛售,以买进和卖出的差价获取盈利。但是这看似简单的投资过程其中还是有很多讲究的,下面我们一一讲来。
避免投资误区
以租金方式收取回报的投资者,首先要注意房屋空置和租金下跌的风险。对于多数购房者来说,需要用租金来还银行贷款,而且期限较长。万一日后租金下跌,不足以支付这笔月供时,投资者将不得不变卖房产,这有点像股市中的“割肉”。
另外,希望获取差价的投资者应该避免这样的误区。房价已经上涨,但是房子还没有卖出的时候,这时的差价还不能算是投资回报,最多是“账面资产”和“市值”的概念。听说过股市中的跌停吧,万一房价突然跳水,这样的资产是会在瞬间消失的。还有,如果将手里的房产变现,是可以取得一定的利润的,但如果要在同样的地区再买一套房,同样要付出更多的资金,房产即使升值1倍,也不能买到同样的两套房子。而且房子的买进卖出还需要一笔交易税费,这也是应该算入投资成本的。.
选择投资项目
一个精明的投资者在选择房产投资时,事先会有针对性地考虑一些问题。项目选择的好,可以说投资的成功几率将大大提高。以目前的行情来看,自身绿化条件较好的项目比较受到市场认可,无论是出租还是出售都比较受欢迎。而且随着人们环境意识的提高,环境对房价的影响将越来越大。还有就是上海的一些偏远地区,目前这些地段房价比较低,但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善,使房产升值。如今这些区域的房价相对较低,但相信在不久之后,随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新,居住郊区化的进程加快,将使这些住房出现较大的升值空间。
而外来外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区,这部分区域有较大的租房需求,一般能租个好价钱,所以以租还贷的个人手选这些地区投资。 计算投资回报 如果手头有一笔暂时闲置的资金,投资房地产仍然应该算是比较安全的选择。但是我们建议做长期的投资,因为现阶段的短期炒楼并不被看好。所以我们最好先从房东做起。
那么我们还要先看看以租养房投资收益的情况。
1、投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(税后月租金-按揭月供款)×12] 这方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。
3、现值指数法分析计算公式:现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和。结果等于1时,是投资保本点,越大表示赢利越多。 这个方法还可解决多套投资的收益分析,并考虑了资金的时间价值,可以比较全面地反映一个物业的各方面因素。多被机构投资者所采用,由于计算比较复杂,个人投资者使用起来比较麻烦。
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