房产抵押登记的效力冲突知识
导读：
摘要：我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。在分别登记的情况下，登记的法律基础不统一，导致登记的效力冲突。那么，房产抵押登记的效力冲突又有哪些呢?下面由小编为您详细介绍。
如按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在国土部门登记;如果土地上有建筑物，土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押;而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押，在房产部门和国土部门进行登记。
《担保法》55条和《物权法》200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”，且《物权法》180条规定建筑物与建设用地使用权分属可设定抵押的不同财产，这说明法律允许建筑物与土地使用权单独抵押，只是新增建筑物不属于抵押财产。
在实践中，土地权利人常常为开发土地而借贷，并为该债权设定一个抵押权，这个抵押权是在国土部门登记设立的;在土地开发之后即房屋建成后，他为生产经营的需要又要借贷，为该债权他又设定一个抵押权，该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在着实现的竞争。但是，后来设立的抵押权虽然在时间上居后，但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情，法律也没有提供让其知情的机会，故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上，故它们之间在法律上没有顺位的先后，故并不能依法确定哪个权利先实现，那个权利后实现。在这种情况下，不论是采取那一种解决方案，都会违背立法的本意，也会对两个抵押权人不公平。这就是分别登记导致权利实现的法律不能，即法律本身妨害着权利的正常实现。在这种情况下，只能认定法律规定的一并抵押实质为一并处分，强调建筑物与土地使用权同时转移，确保权利归属为同一主体。土地与地上物分别抵押时，两个抵押权人的抵押权均属有效;实现抵押权时，应当一并处分土地和地上物，但二者应当分别估价，之后就拍卖价款分别受偿，从而避免两个权利人顺位的困境。
要避免这种冲突，对于登记部门来说，可以从申请要件审查中灵活把握“房地一体”原则，要求两证(《房屋所有权证》和《国有土地使用证》)登记一致，并以注记形式提醒抵押权人房屋与土地的抵押现状。当然，目前银行作为抵押权人都已经比较谨慎，在做房屋抵押设定时往往要求抵押人将房屋所占土地一同估价，一并抵押后再放款，这种做法很好地贯彻了“房地一体”原则，有利于降低风险，保障其抵押权的实现。
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引用法条
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