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二手房验收特别注意的问题有哪些

2017-08-21法律快车|作者:未知 1826人看过

  全国各大城市的二手房交易量都出现了爆发,面对如此火热的交易市场,新业主更要冷静买房,鉴于二手房一般已有一定的使用历史,新业主更要认真验收二手房屋。那么和验收新房相比,二手房验收有哪些需要特别注意的呢?

  一、核实房屋产权情况

  1、使用性质:

  划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回。出让性质是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;

  2、小心福利房:

  福利房、单位房等特殊房屋所有权范围有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突;

  3、产权所有人:

  卖方必须是房屋产权所有人(注意是一个人还是多人共有房产),通过查验产权证和产权人身份证核实;

  4、房屋状态:

  是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等;

  5、使用期限:

  如果使用权仅有40年,已使用十来年,如果还按同地段70年商品房的价格衡量就不公平。

  二、了解历史情况

  了解原房主售卖房屋的原因,以及房屋在以往的使用历史中出现的问题,排除因房屋老化或违章建筑等房屋的出售。

  三、房屋验收

  1、建筑结构验收:

  包括房屋使用面积、层高、门窗、墙地面等与合同一致;

  2、重点项目:

  “五漏一渗”,屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水,这类问题约占二手房质量问题总数的70%以上;

  3、装修验收:

  检查基础装修,瓷砖铺设、乳胶漆、墙纸、木地板等铺设状况;对装修中问题部位的维修问题买卖双方要商讨达成共识,并落实到合同条款;

  4、设备情况:

  核查合同内包括的设备品牌、型号、成色、数量、保修卡以及能否正常使用等细节标识清楚;

  5、市政配套设施:

  a、打开水龙头观察水的质量、水压;

  b、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬,户内外电线是否老化;

  c、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目观察;

  d、煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;

  e、是否有供暖;

  6、小区环境和物业情况:

  如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理费是否合理等。

  四、物业交割

  核实费用缴纳情况,查看缴费单据包括维修基金、物业费、水电费、暖气费、燃气费、有线电视费、网费、电话费等是否结清,并至物业管理部门办理更名,不影响后续费用缴纳。

  五、房屋过户手续

  1、拟定合同:

  确定相关支付费用、方式及过户所涉税收和费用的承担,明确违约责任,当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生,所以和卖方要明确严格的违约责任。

  2、办理过户:

  到房管局办理买卖合同登记和过户;签署《房屋买卖合同》、《房屋交接书》。

  3、拿钥匙:

  检查所收到的房门钥匙(建议立即更换),还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票(数据)等等是否完整;

  4、确定户口迁出:

  在卖方未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入。买卖双方可一同前往房屋所在地的派出所,查询房屋内的户口情况。如卖家户口仍未迁出,可根据买卖合同的约定追究卖家责任。

  小编建议大家在过户的时候千万不要轻信别人,也不要被中介的言语给忽悠。一定要找专门的机构去进行交易。确保自己的财产安全。

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