开发商延期交房，法律是最好的维权武器
导读：
开发商延期交房，法律是最好的维权武器
延期交房似乎成了开发商的一种流行做法，开发商未能按照合同的约定如期交房，实际上是一种违约行为，但开发商往往不愿履行违约责任，给业主相应的赔偿。业主与开发商的交涉大多不欢而散，最后业主只能拿起法律的武器来维护自己的合法权益，这其实也是解决问题的最有效的手段。近日，万邦都市花园二期的业主宋小姐就是通过法律手段获得开发商应在去年就赔付的延期交房的违约金。记者采访到宋小姐，就整个赔付过程全面还原，给有类似经历的读者做个参考。
违约不赔 业主上诉
2000年9月30日，宋小姐和上海万邦企业集团有限公司(以下简称万邦公司)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《合同》)，购买万邦二期的一套房子，总价为人民币392601.56元。按照《合同》约定，万邦公司应于2001年11月30日前将宋小姐所购买的房屋交付使用，且必须符合以下条件：1、房屋取得《住宅交付使用许可证》;2、万邦公司对该房屋设定的抵押已注销;3、万邦公司已按规定缴纳了物业维修基金;4、如万邦公司在2001年12月31日前没有取得新建商品房房地产权证(大产证)，宋小姐有权单方面解除合同。
但是，万邦公司实际取得新建商品房房地产权证的日期为2002年2月5日，实际交纳物业维修基金的时间为2002年1月29日，按照《合同》约定已经违约。在与万邦公司多次交涉未果的情况下，宋小姐遂委托代理人秦佩德先生向上海市浦东新区人民法院依法提起诉讼，要求万邦公司赔付违约金人民币7066.82元(违约金的计算自2001年12月1日起至2002年1月29日止，每天的违约金按总房价的万分之三计算)，并负担本案诉讼费。
开发商无奈找“原因”
万邦公司称延期交房事出有因。在本案涉讼房屋建造期间，本市遭遇特强降雨五天，在施工期间还遇到酷热天气二十三天，在这些情况下无法正常施工。此外，当时又恰逢上海召开APEC会议，交通受到限制，所需建材无法运至导致无法施工。基于上述原因，认为应当免除万邦公司部分逾期交房责任。
法院维护业主权益
法院认为，依法成立的合同受法律保护。被告万邦公司在《合同》规定的期限内没有办理出上海市房地产权证，违反了交房条件的约定。因此，即使宋小姐在万邦公司办理出上海市房地产权证并缴纳物业维修基金前入住所购商品房，万邦公司的行为也构成了违约，理应按照合同的约定承担相应的违约责任。法院还认为，万邦公司辩称的逾期交房理由，不构成不可抗力，故不能部分地免除被告逾期交房的民事责任。[page]
据此，浦东新区法院在去年11月依法判取万邦公司支付违约金人民币7066.82元给宋小姐，并承担案件受理费人民币292元。
■律师分析
为了从法律的角度把延期交房、办不出产证等问题阐述清楚，记者采访了上海市中联鼎峰律师事务所的谢学锋律师。
谢律师认为，最高人民法院已经颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》(简称《解释》)，并于2003年6月1日开始实施。根据《解释》，不仅规定了购房者可以向延期交房开发商索赔，而且规定了开发商由于自身的原因使房产证迟延办理，购房者也可索赔，此外还明确了赔付的具体标准。
现实生活中，房屋虽然已实际交付但产证迟延办理的情况比比皆是，这有配套上的原因，也有规范上的原因等等，但诉讼时以购房者胜诉的居多。谢律师称，他最近还代理了万邦都市花园三期一百多名业主状告开发商迟延办证的官司，每户的索赔额都在两三万元左右。而该项目三期的业主共有五百余户，开发商要面对这么多业主，一旦赔付，那将是一笔不小的款项。谢律师最后提醒购房者，如果开发商办不出产证，业主可以联合起来向法院提起诉讼，因为诉讼往往会迫使开发商加快办证的进程，同时业主也能尽早获得赔偿、维护自身权益。
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