地下车位之法律问题分析
导读：
据《北京青年报》报道，北京格林小镇的业主为了谋求一个好的地下车位，提前一天开始排队，有的业主甚至带来充气床垫，准备打持久战，地下车库买卖的“炙热”可见一斑。对于地下车库的购买，笔者想从法律层面上进行简单分析，以期对欲投资车库的业主有所帮助：
一、我国目前小区地下车位产权的复杂性
从我国目前已建成地下车位的权属来看，情况比较混乱，作为投资者应引起足够重视。有的小区地下车库的所有权归开发商所有，开发商可以对其进行销售或出租，出售以后归业主或业主以外的人所有;有的地下车库归居住小区的全体业主共有，开发商不能出售或出租，只能根据物业服务合同的约定，行使对车库的管理权;还有的地下车库属于人防工程，所有权归国家所有。小区地下车库的所有权出现这种混乱局面，分析下来，原因主要有：1、立法滞后;2、行政管理上的不足;3、房屋成本构成不明确。
二、可出售地下车位涉及的法律问题
由于小区地下车位产权的复杂性，并不是所有小区的地下车库都可以出售，从大的方面讲，开发商出售小区的地下车位，必须对地下车位有独立的产权。判断开发商是否拥有产权，应当由以下几个方面来衡量：
1、车库的用地面积独立核算，并承担相应的土地出让金。
我国房地产权的结构特征是“房随地走，地随房走”，房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。当居住小区的实有土地使用面积已经全部分摊给全体业主，业主根据其所购买的房屋已经拥有了对土地使用权的全部权利。开发商不可能在没有土地使用权的基础上，单独拥有车库的所有权，所以其转让行为也就失去存在的法律基础。如果开发商出售的是没有分摊土地使用面积，没有承担土地出让金的车库，是不可以投资的。
2、开发商在计算公摊面积时未将地下车库的建筑面积计算在内，而车库的建筑面积分摊了附属公共设施的建筑面积。
与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。[page]
3、地下车库的建造成本未计入商品房的销售价格。
《商品住宅价格管理暂行办法》第5条规定，商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价项目构成，其中成本中又包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费等。根据该《办法》的规定，开发商已将小区的基础设施建设费和配套公共建筑建设费计入小区的房屋价格，并将预算造价按住宅面积所占比例分摊到每一业主的房屋单价中。有的地方法规如《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》明确规定：“经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性配套公共配套设施、设备，必须无偿提供给小区的住户使用，不得另行作价销售”。我国法律尚未明确地下车库是否属于非营业性配套公共配套设施、设备，如果地方法规或城市规划主管部门明确了地下车库作为非营业性公共配套设施的话，开发商就无权对地下车库再行作价出售。如果开发商要出售已经由全体业主分摊建设成本的车库，那么房价的成本核算要予以调整，开发商所得收益应当部分返还业主，以冲减业主支付的购房款。
4、小区地下车位交易遵循“限内原则”。
不管小区的地下车位是作为小区住宅的公共设施、附属设施，还是作为可出售的单独房产，车位只能卖给车位所在小区的业主，这可以从以下几个方面来分析：一是符合建造车位的初衷，随着城市车辆的增多，特别是私家车的增多，在建造小区时必须配备一定的车位，已被法律所认可，例如建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑(如商场、医院等)，必须配建公共停车场(库)”。在以上地方建造停车场，其目的就是充分发挥这些场所的作用，小区配建车库是为了业主的方便，这是不言而喻的;二是如果把小区的车库随意卖售给业主以外的他人，小区的车库变为公共停车场，势必对小区的管理带来混乱;三是从外国的立法来看，虽对车库的归属存在相当的差异，但对地下车库的使用规定是一致的，即只限本小区的业主使用。上海市《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》和即将出台的《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》都明确规定小区车位只能售给小区业主。
三，业主所购车位的使用及转让
业主即使购买了车位，但是由于小区的物业管理要为车库配备专门的人员进行管理，比如说保安、清洁工等等，所以，拥有车位所有权的业主还要支付一定的费用，可能以停车费的形式出现，主要包括两部分，一是车库维护费用二是车辆看管费用，该费用归作为看管人的物业管理公司所有。由于我国对这一方面的收费并未规范，对业主来说，可能也是一笔不小的支出。可见，业主投资了小区的地下车位，并不意味着一劳永逸，不管是出于投资的目的还是为自己使用而购买车库，这一点都是每一个购买地下车位的业主所必须考虑的。此外，购买车位后若要再行转让、出租时，仍要遵循“限内原则”，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人，原因这里不再赘述。可见，投资了车库再行对其转让的选择空间并不是太大，如果一个小区的住户与车库的配备达到了1：1的比例，要想出售地下车库只有与房子“捆绑销售”。[page]
综上所述，由于目前地下车库的法律地位不明确，权属不清，所以业主购买小区地下车库一定要持谨慎态度。因此，如果投资者看好某处楼盘，同时资金比较宽裕，不妨关注一下小区车位的投资价值，但在决定投资前还必须了解清楚地下车位权属、出租、转让等的具体规定，避免盲目投资。
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