小区物权归属惨成遗忘的角落
导读：
由石家庄市房地产业协会主办的“小区物权专题座谈会”在康乐街8号尚德国际707会议室举行，来自石家庄市房地产业协会，石家庄新业律师事务所、石家庄市物业协会、建设局法规处、地产交易市场、国土资源局法规处、市房管局市场交易处、法规处、市测绘所、嘉实房地产公司、众美房地产公司、恒辉物业公司、冀兴物业公司等单位的相关领导及专业人士对“小区物权”所面临的一些实际问题进行了热议——
记者了解到，住宅小区的物有很多，能够明确列出的就有50余种，从所有权的主体出发所列物可分为三类：第一类属于业主所有的物包括业主专有的和全体业主共有的;第二类属于房地产开发企业所有的物;第三类属于业主和房地产开发企业之外的主体如政府所有的物。那么由这三类物所衍生出的归属问题，往往会成为业主所面临的实际问题，而这些问题在一定程度上往往比较模糊，提醒人们对这些问题予以重视，并让这些容易模糊的环节渐渐清晰则成了与会者所极为关注的话题。
小区物权归属不应成为被遗忘的角落
记者注意到，人们普遍关心的一个问题是，房屋销售时，一些房地产开发企业承诺赠送一楼小院或楼顶平台，受赠业主是否拥有小院或者楼顶平台的产权?对于这个问题中一楼小院的归属，尽管《物权法》没有明确的规定，那么应怎样确定其归属呢?与会的专家和专业人士认为，小区物权的归属不应成为被遗忘的角落，应区分不同的情况确定一楼小院的归属：
一是规划中明示属于个人所有的小院。
《物权法》第七十三条规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。最高院于2008年发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第三条规定建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
虽然《物权法》中并未提及一楼小院的归属，但实务中大多都认为一楼小院实际就是窗前绿地。因此，如果《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台后，住宅小区的规划文件(如总平图)中明确规定归一楼业主所有的小院，房地产开发企业就有权将其与一楼的住宅同时进行处分包括销售或者赠与。
二是全体业主同意房地产开发企业出售或赠与的一楼小院。
除上述规划文件明示归个人所有的一楼小院，一楼小院应当归全体业主共有，房地产开发企业对一楼小院进行处分必须经过全体业主的同意，否则，其处分行为就是无效的。那么如何确认房地产开发企业处分小院已得到全体业主的同意呢?与会的房地产开发企业认为，在楼盘销售过程中对外宣传一楼赠送小院，是信息的对外公示，全体业主对此是知情的，业主同房地产开发企业签订房屋买卖合同，就说明已同意房地产开发企业对一楼小院的处分。[page]
另一种观点认为，业主知情房地产开发企业的对外宣传，不能由此认定全体业主同意了房地产开发企业对一楼小院的处置权，只有在房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中明确约定一楼小院的归属或处分，才能视为全体业主同意。
大家讨论后认为大都倾向于第二种观点，因此，为避免以后可能出现的纠纷，房地产开发企业在与业主签订房屋买卖合同时应当对一楼小院的归属或处分做出明确的约定。
三是归全体业主所有的小院。
如果规划条件中没有规定一楼小院属个人部分，房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中也没有约定一楼小院的归属，那么一楼小院就属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。
楼顶平台的归属也应受到重视
记者了解到，关于楼顶平台的划分是多方面的，其中，包括规划属于个人所有的平台，全体业主同意房地产开发企业出售或赠与的处置的楼顶平台，归全体业主所有的楼顶平台，消防疏散平台以外的平台等等。
《住宅专项维修资金管理办法》中规定屋顶属于住宅小区业主的共用部位，应当属于全体业主共有。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第二条第三款也规定了楼顶平台属于业主共有的部分，但同时规定“楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”也就是说，房地产开发企业在设计总平面图中可以明确表明楼顶平台专属于哪层业主，经规划管理部门审批通过后，购买该房屋的业主取得楼顶平台所有权。
与此同时，与一楼小院的道理一样，如果规划文件中没有规定楼顶平台归个人所有，那么就属于全体业主共有，房地产开发企业无权擅自处置，除非经过全体业主同意;如果规划条件中没有规定楼顶平台归个人所有、房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中也没有约定楼顶平台的归属，那么平台属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。另外对于年代较早的楼房设计过程中，整幢楼的楼顶是一个叠拼起来的大平台，是属于全体业主共有的。如果这个楼顶平台是消防疏散平台的话，任何人都无权擅自约定处置，即使全体业主同意归顶楼业主单独使用也是不可以的，因为楼顶平台被赋予了消防的特殊功能。非消防疏散平台，全体业主可以通过约定的方式进行处置。
一楼小院的土地使用权能单独进行产权登记吗?[page]
住宅小区内办理土地使用权分割登记是最近几年开始的，以前只是办理房屋所有权证，随着业主法律意识的不断提高，住宅小区内的土地使用权的登记逐渐增多。现在石家庄是按照楼座的面积办理相应范围内的土地使用权登记，然后分割给相应的业主。楼座以外的土地使用权现在没有办理登记，如果相应产权人有证据证明土地使用权归其享有，提出登记申请，法律上应该不存在障碍，是能够进行登记的。
“住宅小区内没有进行产权登记的土地使用权，是否全部为全体业主共有呢?”面对人们提出的这一问题与会的专家认为，就石家庄市当前按照楼座范围办理土地使用权登记的情况而言，楼座范围外的土地使用权没有进行登记，这部分土地使用权不能笼统的认为属于全体业主所有。首先不能进行登记是当前土地登记技术层面上面临的问题，在全国各地都面临这样的问题，如：土地使用权进行登记，登记在谁的名下?全体业主还是业委会还是房地产开发企业?除了登记技术层面上的问题，关键就是小区内物权的归属不清。如，规划条件中要求配件幼儿园，但是法律上对幼儿园的归属是一个空白;如规划条件中要求配建小学，但是当前的规划条件中没有明确小学的占地面积?诸如此类问题，哪些土地使用权是规划条件中配套设施的，哪些是业主所有的，规划条件中没有明确，这就造成了住宅小区内土地使用权归属的混乱，也导致该部分土地使用权无法进行产权登记。
商品房中哪些建筑面积应当列入公摊?
会议讨论认为，要分清住宅小区内哪些建筑面积列入公摊，哪些不列入，首先需要明确一个概念：面积公摊是以幢为单位计算的。如电梯井、消防间等这些配套设施是为本幢楼服务的，那么就列入本幢楼的公摊;如果这些配套设施是为小区内多幢楼进行服务的，如物业用房、配电室、换热站等就不列入公摊。而根据《石家庄市房屋面积测量规定》，不列入公摊的的范围包括：第一，汽车库、自行车库等不列入公摊。第二，作为独立使用的地下室，比如说地下室是小房。第三，管理用房、设备用房是为多幢服务，不是单纯为一幢楼服务的不应列入公摊。
在规划设计中的设计的为本幢楼服务的配套设施是否一定列入公摊，不仅要看规划设计还要看具体的使用情况。如果规划设计是一个配电室，但是到现场丈量的时候，发现现场没有设备，并没有做配电室使用，可能做了一个小房，是一个空房间，这一部分也不应列入公摊。
阳台和外飘窗如何计算面积?
阳台和外飘窗如何计算面积?这是购买大面积户型的业主更关心这个问题，因为阳台和外飘窗面积计算方法不一样可能直接决定其购买的房屋是否为普通商品房，影响到税费的多少。[page]
一般来说，阳台分为两种，一种是全封闭的，一种是不封闭(半封闭)的。全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积;未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。至于外飘窗，现在有外飘窗房屋越来越多，分为落地与不落地两种。对于落地的外飘窗是根据外飘窗围护来计算面积的;如果外飘窗不落地，有一个台推出去，这个也是外飘窗，是不计算在建筑面积之内的。
电梯等配套设备的归属和维修主体是谁?
有人指出，住宅小区是以幢为单位进行公摊的，那么相应的配套设备是否也是归该幢全体业主共有?比如一幢楼有三个单元，那么每个单位的电梯井是整幢楼进行的公摊，相应的每个单元的电梯是否也归整幢楼共有?电梯维修是否应当是整幢楼的业主承担?
针对这个问题大家进行了激烈的讨论，大家达成的初步意见是：对于电梯、对讲门等配套设备的归属，倾向于整幢楼的全体业主所有，但同时认为大多数人倾向认为应当将设备所有权和维修义务区分开说，不能混为一谈，维修义务的主体应当为实际使用这些设备的单元业主，而不是整幢楼的业主。这个问题涉及到《住宅专项维修资金管理办法》中的“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊”的“相关业主”的理解，相关业主应当理解为电梯、对讲门的实际使用人，而不是产权人。特别实际情况中，有的单元电梯、对讲门使用损耗小，有的单元业主在使用中不爱护设备导致损耗大，全体业主分摊费用显然是不合理的。虽然住宅专项维修资金是按幢建账的，但是在使用中应该是按照受益人为单位进行表决。因此，这些设备的维修义务主体为使用单元的全体业主。
如何确定电梯专项维修资金的使用?
有人提出，随着近年来城市高层建筑的越来越多，电梯的使用率也日益提高，那么一旦电梯遇到故障，需要维修时，该怎样启用专项维修资金呢，是启用整幢楼的维修资金还是单元的维修资金，这个很现实的问题一直困扰着大家，尤其是物业公司在为业主服务时面临着电梯维修的问题，维修电梯的钱从哪里出呢?
与会物业管理部门对这个问题做出的解释是：首先是要明确电梯维修义务主体，上面问题中已经确定了维修义务主体是使用单元的业主。那么电梯维修的费用就应该由使用单元的业主分摊，如果涉及到电梯的重大维修或者更换就需要启用本单元的维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的程序中涉及到相关业主三分之二又三分之二的表决问题，也就是说需要本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过表决。[page]
现实操作中，因为业主缴纳的住宅专项维修资金是按幢建账的，以单元为单位进行表决，启动单元维修资金在操作上是否可行?物业管理部门解释是可以操作的，因为维修资金是按幢分户建账的，每户业主有缴纳维修资金的数额，如果本单元业主表决通过，在操作上是可以启用维修资金的。当前的表决方式是需表决业主的三分之二通过即可。
大家讨论认为，上面的问题中已经明确了单元业主是电梯等单元专用设备的维修义务主体，业主的分户账面维修资金余额不足应当由该部分业主及时续交，与其他业主无关。
车库、车位的归属及产权登记
根据《物权法》第七十四条的规定，规划用于停放汽车的车位、车库是属于房地产开发企业的，可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处置。这部分产权是否能够进行产权登记?
作为非人防的地下车库，符合登记条件的，可以办理产权登记。办理产权登记的车库内通过定点方式分割办理产权等级。作为规划内的地表车位，因为不具备产权登记条件，不能进行房屋登记，但应该能过办理土地使用权登记。
规划内的地下车库，按照相关法律规定，应该能够办理地下土地使用权证，石家庄目前还没有办理，上海等地已经开始办理。房地产开发企业将地表车位出售，应当能够办理土地使用权登记。
城中村改造时安置区域地下人防工程的受益权归属
商品房开发项目地下人防的投资受益权主体是开发商，但在城中村改造项目中，房地产公司和村委会争议较大。房地产开发企业认为根据防空法相关规定，地下人防谁投资谁受益，回迁安置区域的地下人防受益权归自己;村委会认为地下人防是为回迁安置楼配套建设的，受益权应当归村委会。
大家经讨论认为，回迁安置房的建设是房地产开发企业进行的代建，回迁安置项目是立项在村委会的名下，地下人防是为了回迁楼而进行的配建设施，使用收益权应当归村委会。
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引用法条
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