法律快车法律问答 > 浙江法律问答金华法律问答金华拆迁补偿法律问答 > 问答详情

拆迁房尚未取得房本，是不是可做好合同书交易？如果可以的话必须签订哪些合同书？

更新时间：2019-12-22 14:38:44人浏览

问题描述：

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

平台特邀律师

推荐

已帮助177745人 · 响应时间平均2分钟内

1，回迁户的房子是否可以买卖要视具体的回迁情况和土地性质来判定的。2，回迁户就是一块地上原有的住户，由于开发商要建楼，把他们的旧房子先拆掉，等新楼盖好了以后，按照一定的比例再给原住户分配新的房子。
这样原住户就又回到了原来的住址住上新房子，所以叫回迁户。如原地址商业或其他非住宅用途，安排在其他地址的房子居住，也可称为回迁户。3，回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。
在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。4，另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。
如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，最后，要买方要注意让买方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。

2019-12-22 14:13:40

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助130742人 · 响应时间平均5分钟内

你好，回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。每个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。只有购房合同而没拿到房产证的回迁房，无法上市交易。在银行办理房屋按揭贷款的时候，实际上是将可以上市交易的房屋抵押给了银行，所以个人住房按揭贷款的抵押物一般要求为普通商品房。政策性住房及已购公房由于涉及再上市的税费不缴等政策限制，一般银行不接受以此进行抵押。回迁房如果想办理按揭贷款必须具备以下三点：
1、必须出示回迁协议来证明该回迁房性质是否受到政策限制
2、回迁房必须五证齐全
3、回迁房必须已经拿到房产证，仅有回迁证是不能贷款的银行才会再根据房主提供的其他材料来办理后续贷款手续，但无论是银行贷款还是民间贷款，回迁房的价值评估一般不会太高。

2019-12-22 14:18:31

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助178041人 · 响应时间平均3分钟内

回迁房买卖合同是否有效，　　只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的回迁房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效。　　依据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。而根据《房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。　　综上所述，因为《房地产管理法》只是说明不得转让，该条真实的立法意图不在于禁止转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。虽然回迁人未取得房产证，但对该房屋享有准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。在尚未取得房地产权证之前，享有买卖合同上的债权，当然有权对该债权进行转让。　　相关知识延伸阅读：购买回迁房有哪些风险　　回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。　　
(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。　　
(二)业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。　　许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

2019-12-22 14:38:44