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与一房地产公司协议合作建房：请问单位与开发商协商处理的结果符合法律要求吗？我们还能按照合同法重新追究开发商的违约责任吗？

更新时间：2019-06-20 16:08:07人浏览

问题描述：

我单位因迁建到日照，与一房地产公司协议合作建房：从拍地开始分三期缴纳房款，并由此取得以成本价购房资格。2009年我们开始交房款并履行了协议规定的义务，但是开发商却擅自改变了协议规定的楼层层数、楼层层高、容积率，并将地下车位捆绑销售，价格也提高了约40%（协议中有根据实际建筑成本重新核定成本价条款），交房时间也一再推迟。为此约近一半人选择了退房，经与开发商协商，2012年9月退还了房款，单位出面与开发商协调给予预交房款约50%的赔偿金，领取退房款和补偿金时签署了声明：不再追究开发商与单位的责任。好多退房人对赔偿金数额不满意，请问单位与开发商协商处理的结果符合法律要求吗？我们还能按照合同法重新追究开发商的违约责任吗？签署的声明有效吗？与一房地产公司协议合作建房：请问单位与开发商协商处理的结果符合法律要求吗？我们还能按照合同法重新追究开发商的违约责任吗？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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逾期交房违约金怎么算？如果在《商品房预售合同》中对对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件有约定的，就按合同约定的计算。如果在合同中对逾期交房违约金怎么算没有具体明确约定，就应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产平等的买受人所购同地段同类房屋租金保准来确定。
消费者没有损失不能成为开发商免责理由。在这里作者以多年的办案经验提醒大家，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为在合同中没有明确约定，就需要照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产平等的买受人所购同地段同类房屋租金保准来确定。
而这一租金数额是很低的，得到的赔偿也是非常有限的。

2019-06-20 15:54:50

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合同违约责任形式都有哪些:　　
1.继续履行，又称强制履行，指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。　　其构成要件下：　　
(1)存在违约行为;　　
(2)必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为;　　
(3)必须是违约方能够继续履行合同。　　
2.采取补救措施：根据《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”　　
3.赔偿损失，即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。　　其责任构成如下：　　
(1)违约行为;　　
(2)损失;　　
(3)违约行为与损失之间有因果关系;　　
(4)违约一方没有免责事由。　　
4.定金责任：《合同法》第115条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”　　
5.违约金责任，又称违约罚款，是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。　　
(1)违约金责任的构成：　　A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定;　　B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。　　
(2)违约金约定的无效A.载有违约金条款的合同无效、被撤消、不被追认或不成立，违约金的约定也无效;　　B.在违约金系赔偿损失额预定的情况下，当事人约定违约金与赔偿损失并存，使守约方获取“不当得利”，可以认定违约紧的约定无效;　　C.在法定违约金场合，当事人约定的违约金违反法律规定，无效，一般都是部分无效。　　
(3)定金与违约金能否并罚《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这条规定否定了违约金与定金的并罚。　　
(4)违约金过高的处理当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

2019-06-20 16:08:07

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“不可抗力”成为众多开发商延期交房逃避责任的理由。《民法通则》第153条对明确规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，不可抗力表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须具备不能预见、不能避免、不能克服这三个条件。因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。　　开发商常以不能贷款、天气恶劣、材科运输困难等理由拖延交付。首先，这些因素并非完全不能预见;其次，贷款、材料运输等以开发商和银行、供应商为主体，其范围仅限于信贷、材料运输的法律关系，与购房者同开发商的商品房销售法律关系无关。　　开发商延期交房的“不可抗力”必须符合下列要件：
1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
2、合同签订后，由于政府颁布新法规或修改原法规而影响房屋按期交付;
3、市政配套的批准与安装的延误。上述事件，不具备不可抗力的三个必备条件，即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，开发商不能以此为由行使抗辩权，而须承担违约责任。

2019-06-20 16:01:06