是否取得预售,开发商以未办贷款为由将房屋转卖,请问这种情况如何维权?
更新时间:2019-04-03 07:40:35人浏览
问题描述:
您好,购买商品房时开发商并未取得预售许可证,签购房协议,之后签一次合同,不清楚签合同时是否取得预售,且合同在开发商手中,至今未办贷款,开发商以未办贷款为由将房屋转卖,请问这种情况如何维权?是否取得预售,开发商以未办贷款为由将房屋转卖,请问这种情况如何维权?
4位律师解答
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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购买商品房时注意看对方是否具有“五证”
(一)“五证”是指:
1、《国有土地使用证》,证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护;
2、《建设用地规划许可证》,确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件;
3、《建设工程规划许可证》,确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件;
4、《建设工程施工许可证》,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,未取得此证的不得擅自开工,其建设项目均属违章建筑,不受法律保护;
5、《商品房销售(预售)许可证》,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件,拥有此证的商品房,是可以合法买卖的商品房。
(二)购房合同审核 即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容:
1、当事人名称或者姓名和住所;
2、商品房基本状况;
3、商品房的销售方;
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
5、交付使用条件及日期;
6、装饰、设备标准承诺;
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
8、公共配套建筑的产权归属;
9、面积差异的处理方式;
10、办理产权登记有关事宜;
11、解决争议的方法;
12、违约责任;
13、双方约定的其他事项。 (某些开发商可能会在合同条款上下功夫,致使双方的权利和义务不对等,购房者如草率签字,则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位,所以签合同前一定要认真进行审核,因为专业性很强,一般购房者很难把握开发商的真正用意,建议由专业律师陪同。)
(一)“五证”是指:
1、《国有土地使用证》,证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护;
2、《建设用地规划许可证》,确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件;
3、《建设工程规划许可证》,确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件;
4、《建设工程施工许可证》,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,未取得此证的不得擅自开工,其建设项目均属违章建筑,不受法律保护;
5、《商品房销售(预售)许可证》,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件,拥有此证的商品房,是可以合法买卖的商品房。
(二)购房合同审核 即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容:
1、当事人名称或者姓名和住所;
2、商品房基本状况;
3、商品房的销售方;
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
5、交付使用条件及日期;
6、装饰、设备标准承诺;
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
8、公共配套建筑的产权归属;
9、面积差异的处理方式;
10、办理产权登记有关事宜;
11、解决争议的方法;
12、违约责任;
13、双方约定的其他事项。 (某些开发商可能会在合同条款上下功夫,致使双方的权利和义务不对等,购房者如草率签字,则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位,所以签合同前一定要认真进行审核,因为专业性很强,一般购房者很难把握开发商的真正用意,建议由专业律师陪同。)
2019-04-03 07:17:06
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《商品房预售许可证》变更
1、申请者所需填写提交的申请表格:
(1)、预售变更年审申请审批表(一式两份);
2、申请者所需提交的文件资料: A、年审所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件)
(2)、《国有土地使用证》(原件)
(3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件)
(4)、企业开发资质等级证书副本(复印件);
(5)、营业执照副本(复印件);
(6)、法人代表证明书及身份证复印件;
(7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份);
(8)、销售情况明细表(原件);
(9)、业绩报告;
(10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘);
(11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘);
(12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡;
(5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件);
(3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件);
(4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件);
(5)、建筑面积计算过程书(原件)
1、申请者所需填写提交的申请表格:
(1)、预售变更年审申请审批表(一式两份);
2、申请者所需提交的文件资料: A、年审所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件)
(2)、《国有土地使用证》(原件)
(3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件)
(4)、企业开发资质等级证书副本(复印件);
(5)、营业执照副本(复印件);
(6)、法人代表证明书及身份证复印件;
(7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份);
(8)、销售情况明细表(原件);
(9)、业绩报告;
(10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘);
(11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘);
(12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡;
(5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件);
(3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件);
(4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件);
(5)、建筑面积计算过程书(原件)
2019-04-03 07:24:59
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购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么,已签购房协议未签订购房合同如何退房,
一、已签购房协议未签订购房合同如何退房 一般只有以下方法解决:
1、委托售楼员进行转卖。
2、找关系与其销售经理协商。
3、以银行贷款资料不具备或其它有关开发商责任的理由据付首付。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人 在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方:一为购房者,一个是开发商。 购房者,即购房合同中的“买受人”,他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定,承担违约责任。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解:房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的,如果交易流程有那些都不知道的话,将来在过户的时候会非常麻烦的,有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。
一、已签购房协议未签订购房合同如何退房 一般只有以下方法解决:
1、委托售楼员进行转卖。
2、找关系与其销售经理协商。
3、以银行贷款资料不具备或其它有关开发商责任的理由据付首付。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人 在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方:一为购房者,一个是开发商。 购房者,即购房合同中的“买受人”,他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定,承担违约责任。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解:房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的,如果交易流程有那些都不知道的话,将来在过户的时候会非常麻烦的,有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。
2019-04-03 07:40:35
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在开发商违约情况,业主起诉开发商需要做好以下准备:
第一,业主身份证原件和复印件各一份。
第二,购房合同原件与复印件各一份。
第三,看合同中是否有约定管辖,如果有约定管辖的法院,需要去约定的法院起诉,如果没有约定管辖,可以在被告住所地法院起诉立案。
第四,去工商局查询开发商工商登记信息。
第五,收集证据,证明开发商违约。
第六,立案后,法院会告知开庭的时间,地点,以及举证期限等,积极出庭应诉.
第七,法院调解,调解不成法院会开庭审理并出具判决书。
第一,业主身份证原件和复印件各一份。
第二,购房合同原件与复印件各一份。
第三,看合同中是否有约定管辖,如果有约定管辖的法院,需要去约定的法院起诉,如果没有约定管辖,可以在被告住所地法院起诉立案。
第四,去工商局查询开发商工商登记信息。
第五,收集证据,证明开发商违约。
第六,立案后,法院会告知开庭的时间,地点,以及举证期限等,积极出庭应诉.
第七,法院调解,调解不成法院会开庭审理并出具判决书。
2019-04-03 07:37:25
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