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能不能依据A没有付今年的租金而起诉他违约终止租赁合同？能不能要回来？能不能起诉B要尾款的同时起诉A不付租金从而要求解除租赁合同？

更新时间：2019-05-08 13:48:05人浏览

问题描述：

有个农场是国有的，我跟农场买下了一间厂房，农场让渡了厂房的所有权和使用权，同时把厂房所在的土地租给我。但是该厂房没有房产证。??2010年我将厂房租给A，但是签合同的时候是签的“合作协议书”，租期从2010年5月23日至2020年5月22日止，租金付到2017年5月22日，之后没有再付租金。? ? 2014年B经过A介绍前来跟我购买厂房，A表示要是把厂房卖给了B的话他就搬走终止租赁（仅口头承诺）。2014年12月2日我与B签订了《房屋转让协议书》，合同金额335万元，B以个人户头两次转账入我账户，一次300万一次225万，后我退还225万元给B，实际收到B的300万元，余下未收的35万元中有5万是水电押金，30万B以个人名义打了一张借条给我，订有还款期限但逾期未还。厂房的尾款没有收到，水电也没有移交还是我的名字。? ??A一审的时候起诉我要求判定合作协议实际为租赁合同，一审法院判A败诉，他起诉到中院。二审法院判定我败诉，合作协议实际为租赁合同，米江应继续将厂房租给A，同时二审法院认为我与B的买卖合同未完成，我继续有厂房使用权。? ? 实际上当时A和B是串通好想要坑一笔钱的，A想等我与B签完买卖合同之后告我违约敲诈一笔巨额违约金，B就是以便宜的价格买到这个厂。但是这个事情没有办法证实，现在AB称他们两人互不认识。二审判决书下来之后我的律师说B打的借条马上要到两年时效了建议起诉B要回35万合同尾款，然后起诉B到高院。现在我想问能不能依据A没有付今年的租金而起诉他违约终止租赁合同？B欠的尾款能不能要回来？律师说起诉追回尾款的时间是6月20号这样，如果起诉了B追回了尾款那是不是买卖合同就算完成了，那A能不能以此起诉我违约要求赔付违约金（他算的违约金是一个月75万左右）？能不能起诉B要尾款的同时起诉A不付租金从而要求解除租赁合同？我之前请的律师说跟B的官司可以打成买卖合同不成立，这样可行吗？能不能依据A没有付今年的租金而起诉他违约终止租赁合同？能不能要回来？能不能起诉B要尾款的同时起诉A不付租金从而要求解除租赁合同？

4位律师解答

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违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。房屋租赁合同违约金如何确定，　　
一、房屋租赁合同违约金如何确定　　
(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。　　
(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。　　
二、违约金　　
1、依不同标准，违约金可分为：　　
(1)法定违约金和约定违约金;　　
(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。　　
2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：　　
(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);　　
(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);　　
(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。

2019-05-08 13:21:33

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承租人不交租金，可以解除合同吗？　　法律规定，当事人可以协商一致解除租赁合同，在一定的条件下，出租人或者承租人也可以单方解除租赁合同。　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。　　承租人使用不当，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。　　第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。　　第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　　承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。　　第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。　　不定期租赁的，当事人双方都可以随时解除合同。　　第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

2019-05-08 13:27:33

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提前解除租赁合同的赔偿：有约定按约定，没有约定参考如下法条主张对方承担违约责任，但最高赔偿额不超过给您造成损失的30%。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）》
　　第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

2019-05-08 13:33:10