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2002年2月的时候因为不知道宅基地不能交易，所以双方签订了房屋买卖协议，现在我可以主张买卖合同无效吗？

更新时间：2019-05-26 16:50:22人浏览

问题描述：

律师，你好。我有一处上海浦东新区的私房，2002年2月的时候因为不知道宅基地不能交易，所以双方签订了房屋买卖协议，卖给了买房，现在我可以主张买卖合同无效吗？[抱拳][抱拳][抱拳]2002年2月的时候因为不知道宅基地不能交易，所以双方签订了房屋买卖协议，现在我可以主张买卖合同无效吗？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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宅基地买卖合同哪些无效，　　
一、宅基地买卖合同无效的情形　　
(一)关于农村房屋出卖给城镇居民或外村村民的房屋买卖合同是否有效的问题，在审判实践中存在较大的分歧。但是，村民出卖农村房屋的行为，已经违反了法律、行政法规规定的农村房屋不得出卖给城镇居民或外村村民的强制性规定，应当认定房屋买卖合同无效。这是肯定的。　　
(二)农村房屋买卖必然涉及房屋宅基地使用权的变更，而作为与房屋不可分割的宅基地所有权为房屋所在地的村民集体经济组织所有，客观上形成了村民与集体经济组织之间对房屋享有共有权利的状态。因此村民在未征得集体经济组织同意的情况下，擅自将房屋出卖给城镇居民或外村村民而订立的房屋买卖合同无效。我国民法通则规定，共有人处分共有财产的应当征得其他共有人同意，其他共有人未同意处分的不得行使处分权。由此可以得出只有财产的所有人或有权处分该财产的人才能处分该财产。根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认或处分人事后未取得所有权的，合同无效。　　
(三)再一个，关于产权登记是否影响合同效力的问题。经过法律理论的演变和公私权利的日益明确，不动产登记制度与交易合同之债的效力已经成为不同法律领域的不同调整对象。行政管理机关的登记制度主要作用集中在公示性上，虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但基于物权与债权的各自独立特性，这种登记仅是物权变动的公示，不影响双方债权的成立生效与否，合同效力主要由合同法来调整。　　
二、宅基地买卖合同无效的救济，即购房者损害如何赔偿　　
1、现在法院在判决时，会根据双方的过错程度，适当弥补购房者的损失，在前几年，法院一般会判决卖房者对购房者的房屋增建和装修部分进行赔偿，但是对房屋增值部分赔偿不多。但是近年来，法院开始对购房者的房屋增值损失进行了越来越多的关注，购房者主张房屋增值部分的赔偿也得到了越来越多的支持。所以说，对于宅基地买卖合同无效的购房者来说，可以主张多方面的赔偿要求，以弥补自己的损失。　　
2、法院对购房者进行保护的前提是，卖房者过失比较大，比如，明明知道宅基地不能买卖还要进行交易。所以，购房者一定要掌握相关的证据。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”　　在司法实践中区分合同成立和合同生效的意义在于避免将一些已经成立的但不具备生效要件的合同，都作为无效合同对待;对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同，通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立，达到鼓励交易，减少财产损失和浪费的目的。

2019-05-26 16:37:10

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(1)仔细阅读合同　　签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。　　
(2)要掌握开发商的基本情况　　签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。　　
(3)合同文本是否规范　　应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。　　
(4)要查清楚要买的商品房是否已作了抵押　　购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。　　
(5)要注意核实开发商给予的承诺　　购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。　　
(6)付款方式的选择　　如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。　　
(7)关于装修标准和设备标准　　购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。　　
(8)房屋面积的计算　　在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。　　
(9)交房期限的约定以及逾期责任　　开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。　　
(10)违约责任　　签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作。　　
(11)解决争议的办法　　当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。　　
(12)签订补充协议　　对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。

2019-05-26 16:50:22

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签订涉外合同所遵守的原则：
一、维护国家主权的原则
订立涉外合同时，不得违反我国的司法管辖权、税收管辖权等，不得有损于社会公共利益和社会道德。
二、平等互利、协商一致的原则。这一点同国内的合同是相同的。
三、适用国际惯例的原则
适用国际惯例是当今国际经济交往的趋势。当前，国际上影响较大的国际惯例有：国际商会制订的《国际贸易术语解释通则》，国际法协会制订的《华沙—牛津规则》，国际法协会500号文件《跟单信用证统一惯例》。此外，还有一些通过标准合同所形成的行业惯例和长期流行于某些行业中的惯例。

2019-05-26 16:46:52