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签了一年的租房合同，而我们当时跟房东签的租房合同上并没有提及任何关于转租转让的条款，是不是违法的？

更新时间：2018-12-21 09:46:16人浏览

问题描述：

律师您好，我于2017年8月16号租了一个商铺，签了一年的租房合同，也就是到2018年8月16号到期。现在因去外地发展，所以想把商铺转给一个朋友，经营项目不变，跟房东商议后，房东既不退我们剩下的7个月的房租，同时还要让我朋友交一年的房租，而且还跟我朋友签了协议，协议上写的她让我朋友交一年的房租，时间是从2018年3月到2019年3月。而我们当时跟房东签的租房合同上并没有提及任何关于转租转让的条款，请问房东这样做是不是违法的？我和我朋友是否可以私下转让经营权，而不通过房东？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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房屋可以转租，但是合法的转租需要满足以下两个条件：
1、转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。
租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

2018-12-21 09:31:52

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在签定转租合同时，应注意什么问题?
(1)查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;
(2)签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;
(3)要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;
(4)明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据;
(5)应对能否转租做出约定;
(6)要明确违约责任和违约的补偿标准;
(7)入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任;
(8)应对提终止合约情况做出约定。
另外，还要注意转租合同与主合同的期限问题：
(1)签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意;
(2)合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;
(3)合同中约定事项不能超过主合同。

2018-12-21 09:36:13

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违法房屋转租有两种形式：未经出租人同意的违法房屋转租和超过剩余租赁期限的违法房屋转租。
一、未经出租人同意的违法房屋转租未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。《合同法》第224条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
(一)未经出租人同意的全部违法转租产生以下法律效果：
1、出租人享有原房屋租赁合同(出租合同)的解除权：A.经出租人行使出租合同解除权解除原房屋租赁合同后，次承租合同(转租合同)无效(无权处分行为未获追认的合同无效);B.出租人行使出租合同解除权以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件。
2、出租人可以请求法院确认未经其同意的转租合同无效：A.出租人请求确认转租合同无效实际是出租人拒绝追认承租人处分权的行为;B.出租人请求法院确认转租合同无效以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件;C.出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，法院不予支持。
(二)未经出租人同意的转租行为的行为认定：
1、未经出租人同意的转租合同，属于无权处分的效力待定合同。
2、承租人构成根本违约行为，出租人享有出租合同解除权。
3、出租人在知道或者应当知道承租人转租的6个月内未提出异议的，视为出租人对转租人无权处分行为的默示追认：A.因出租人的默示追认行为，出租人丧失出租合同解除权;B.因出租人的默示追认行为，违法转租合同转化为合法转租合同，转租合同依法有效。
4、出租人提出请求解除合同和确认转租合同无效受异议期和1年除斥期限的限制。
二、超过剩余租赁期限的违法房屋转租超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”超过剩余租赁期限的部分违法转租产生以下效果：
(1)转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效;除非出租人与承租人之间存在明示约定。
(2)②原租赁合同到期后出租人和承租人之间存在不定期租赁合同，超过剩余租赁期限部分的转租合同仍然无效。

2018-12-21 09:41:24