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关于商品房买卖承诺重点学区不兑现,且延迟交房三个月以上,现开发商不承诺违约怎么办

更新时间：2018-12-15 06:31:50人浏览

问题描述：

关于商品房买卖承诺重点学区不兑现,且延迟交房三个月以上,学区签有承诺函为证并注明有赔偿,现开发商不承诺违约怎么办

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一、买房要注意开发商延迟交房的抗辩事由　　
(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。　　　
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。　　商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，以各种方式通知购房者收房，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”，在产生纠纷起诉到法院的时候，开发商以已经交房为理由抗辩，使购房者陷入被动。　　为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。　　
(三)诉讼时效。　　在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

2018-12-15 06:06:59

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交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。那么，开发商延期交房不赔偿怎么办，　　
一、开发商延期交房不赔偿怎么办　　
(一)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。　　
(二)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。　　
(三)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。　　总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。　　
二、延期交房的违约金国家规定是什么　　迟延交房的违约金的计算标准:《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

2018-12-15 06:13:34

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您好，商品房买卖合同无效的情形一共有一下十二种：
一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。　　处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。　　当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。　　处理方式：请求确认合同无效的，不予支持(约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。　　
二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　
七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。　　处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。　　
八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　
九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　
十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。　　处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　
十一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。　　处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。　　
十二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。　　处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

2018-12-15 06:31:50