法律快车法律问答 > 广东法律问答阳江法律问答阳江房产纠纷法律问答 > 问答详情

签了定金合同，房主违约没有按时回来签房屋买卖合同，要求按照定金合同上写的

更新时间：2018-10-10 12:56:19人浏览

问题描述：

您好，年前买房子，房主在国外，委托了朋友来卖方，签了定金合同，给了定金10万，中介费也给了。房主违约没有按时回来签房屋买卖合同，也不卖了，因为房价上涨。我们现在想起诉，要求按照定金合同上写的，违约责任应该双倍返还我们定金。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助94027人 · 响应时间平均2分钟内

依据《城市房地产管理法》“第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。"也就是说房地产买卖合同必须是书面的，口头合同是无效的，因此可以说你们之间只是达成了买卖意向，但不能说达成了买卖合同。
其次关于你说的定金问题，依据《担保法解释》“第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”买卖双方可以签订立约定金合同，这“定金”是履约定金而不是立约定金，但是由于没有签订买卖房屋的主合同，所以作为从合同的履约定金合同自然也是无效的。第三，即使你能证明4万元是立约定金而非履约定金，但是依据《担保法解释》“第一百一十八条　当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
”对于没有明确约定定金性质的，法院不会支持当事人主张定金罚则。从你的介绍来说，对方只是写了张收条，这是但方面的行为，不能证明你们之间就签署定金合同达成了合意，也无法确定这定金的性质就是立约定金。
综上，可能你目前只能要求对方返还4万元，致于其他的损失在有新的证据的前提下很难得到支持。

2018-10-10 12:32:03

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助148381人 · 响应时间平均2分钟内

适用“双倍返还定金”罚则是有前提条件的，在我国担保法及其司法解释中对此作了专门的规定，明确了“双倍返还定金”罚则的4大适用条件。　　
1、定金合同合法、成立。　　所谓定金合同，是指依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。定金合同的成立，除应具备是当事人真实意思表示等合同成立的一般要件外，还应当具备以下特殊要件。　　
(1)定金合同以主合同的有效成立为其成立的必要前提。主合同有效成立，才能够给定金合同的成立提供前提条件。主合同不成立，或者虽成立但欠缺生效要件而未能生效，尽管定金合同因双方当事人的要约、承诺而达成一致，但因主合同的不成立，定金合同也不能成立。　　
(2)定金合同必须以定金的交付为成立要件。定金合同依据定金的交付而产生定金法律关系，如果定金没有交付，那么即使签订了定金合同或合同中存在定金条款，也不成立。　　
(3)定金合同须以货币为标的，且不能超过法定限额。以定金为担保的债权，应当以金钱为标的，即为请求支付价款或酬金的债权，这就决定了定金合同的标的只能是货币。且《担保法》第91条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分无效。　　
2、必须有违约行为的存在。　　违约行为的存在，是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按照合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的。但这里所说的违约行为是指根本违约行为，即致使合同目的落空的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。　　
3、必须有合同目的落空的事实。　　合同目的落空即合同目的不能实现，是适用“双倍返还定金”罚则的基本条件。这里的合同目的指的是主合同的直接目的和主要目的。在上述案例中，正是因为王某与水泥厂签订的《水泥买卖合同》的直接目的——“卖水泥”已经实现，所以才不适用“双倍返还定金”罚则。　　
4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。　　违约行为或合同目的落空，并不必然导致“双倍返还定金”的适用，只有二者同时具备，且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用“双倍返还定金”罚则。　　只有在满足了上述4个条件以后，受害人才能够拿到“双倍返还”的定金。

2018-10-10 12:39:50