面积误差和其他约定中所谓买受人已经阅读《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《××新城购房须知》××新城前期物业管理服务协议》《××新城业主临时管理规约》《商品房买卖合同》含附件及补充协议相

更新时间：2018-10-09 14:15:28人浏览

问题描述：

因为我是第一次购买商品房,2014年元月12日看上一个楼盘的房子交了定金,交定金时候签订的认购协议条款里规定15天后签正式合同,同时交30%房价的首付款,到时定金可算作房价款,当时售楼小姐拿来协议指着签名地方叫我签名,我说我看一下先,我初略看了,对交付时间、面积误差和其他约定中所谓买受人已经阅读《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《××新城购房须知》××新城前期物业管理服务协议》《××新城业主临时管理规约》《商品房买卖合同》含附件及补充协议相关证照和《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》等等九个文件提出异仪,也说只有看过五证,其他没看过,能拿给我们看吗,售楼小姐说在展厅的触摸屏里面有,到签订正式合同再看也行,这只是交定金定房(也怪我没有经验太相信售楼小姐的话没有坚持要她拿文件一一认真看,也没有坚持自己的意见,以为签正式合同可以协商,掉入开发商完全同意其格式合同的陷阱),当到2月14日签正式合同时,具体看了开发商提供的格式合同文本及附件时,发现合同上有部分条款不符合国家与地方的政策法规要求,比如交付房屋只要求经过建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体合格(南宁市要求是满足已办理房地产开发项目交付使用备案),又比如交付延期的条件不可抗力延伸至罢工、高考、中考等等社会原因,又比如出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺只有唯一的“住宅内的水电设施在交房时达到使用的条件;有比如房屋所以权登记按法规要求应该是交房后90日内办理,变成我们自行办理,并等待其在720日内办结《商品房现售备案证明》后才可以办理;我们认为不合理,希望协商其改正,但开发商不同意改变,他们认为格式合同就是这样(他们说法就是霸王条款),你不同意也得同意,我们认为无法接受,最后无法签订合同,现在能够要求开发商退回定金可以吗?

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2018-10-09 13:51:38

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　房屋预售合同没有规定无理由退房的违约金的百分比或具体违约金的金额的，则不需要赔偿违约金。
　　根据《合同法》的规定，违约金应由合同当事人自行约定，如果没有约定违约金而一方违约的，另一方不能要求违约方支付违约金，而应该要求赔偿因违约方的违约而造成的经济损失。
　　《合同法》
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

2018-10-09 13:57:48

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购房时签订购房合同补充协议要注意　　在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议。　　注意：　　所谓补充协议，是指买卖双方根据意思自治原则对正式契约中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充、完善而订立的协议。
按照新合同法的有关规定是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定，任何一方不得将自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则，也是购房者的基本权利。
　　该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。
比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。
”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。

2018-10-09 14:15:28