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我的房子租给了林先生，合同上对转租没有约定，合同上我没有授权他可以转租。请问他违约了吗？

更新时间：2018-09-17 09:27:57人浏览

问题描述：

我的房子租给了林先生，租期3年，用途是办公，他先是做孩子的午托班，后又把房子转租给别人，都是在我不知道的情况下，合同上对转租没有约定，合同上我没有授权他可以转租。请问他违约了吗？

3位律师解答

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房屋转租纠纷一般会涉及下面几种情况，我们分别来看一下：　　
一、未经出租人同意的房屋转租合同的效力问题　　租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。　　租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。　　《合同法》规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。　　可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。　　
二、租赁合同解除致次承租人不能使用租赁物的损失承担问题　　由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。　　
三、经出租人同意的转租合同要求解除问题　　如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系呢?　　租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。　　因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

2018-09-17 09:02:03

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房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。需要注意以下问题：
　　
1、私房转租的前提是必须经原出租人同意。
　　
2、承租人拖欠租金的或承租人在承租房屋内擅自搭建的，不得转租。
　　
3、承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
　　
4、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。
　　
5、建议订立书面合同，且在合同中要明确房主、转租人、和承租人的法律关系。这不仅仅关系到安全问题，同时也关系财产问题。
　　
6、建议次承租人最好经过相关合法的中介机构进行。中介机构会对所出租的房屋进行审查，确保房屋的安全性。
　　
7、建议次承租人避免与转租人单独签订租房合同。这是因为如果房屋转租没有经过房东的同意，房东可以随时解除房屋租赁关系。

2018-09-17 09:05:11