出售房是否应该主动出示《商品房预售许可证》？此协议书是否有效？协议书中的赔偿金最大限额怎么计算？
更新时间：2018-09-14 08:21:16人浏览
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办理房屋预售许可证：
1、其他；
2、前期物业管理中标备案书；
3、回迁房的安置情况表；
4、各方合作分成比例、面积数、分配部位的协议或证明；
5、领取商品房预售许可证委托书；
6、商品房预售专户证明；
7、商品房预售款专用账户监管协议书；
8、地名办批复的命名文件；
9、单体报建平面四至图（晒蓝）或小区规划报建平面四置图（晒蓝）；
10、建设工程施工许可证；
11、已缴纳地价款的发票；
12、国有土地使用权出让合同；
13、预测绘（算）成果报告；
14、报建四至平面图、各单元平面图；
15、建设工程报建审核书；
16、建筑功能指标明细表；
17、建设工程规划许可证；
18、《国有土地使用权证》及其附图；
19、《建设用地批准书》及其附图；
20、企业开发资质等级证书和营业执照（有效期内）；
21、企业法人营业执照；
22、本次申请预售的房屋明细表；
23、申请报告；
24、广州市商品房预售申请表和领取预售证的授权委托书。
1、其他；
2、前期物业管理中标备案书；
3、回迁房的安置情况表；
4、各方合作分成比例、面积数、分配部位的协议或证明；
5、领取商品房预售许可证委托书；
6、商品房预售专户证明；
7、商品房预售款专用账户监管协议书；
8、地名办批复的命名文件；
9、单体报建平面四至图（晒蓝）或小区规划报建平面四置图（晒蓝）；
10、建设工程施工许可证；
11、已缴纳地价款的发票；
12、国有土地使用权出让合同；
13、预测绘（算）成果报告；
14、报建四至平面图、各单元平面图；
15、建设工程报建审核书；
16、建筑功能指标明细表；
17、建设工程规划许可证；
18、《国有土地使用权证》及其附图；
19、《建设用地批准书》及其附图；
20、企业开发资质等级证书和营业执照（有效期内）；
21、企业法人营业执照；
22、本次申请预售的房屋明细表；
23、申请报告；
24、广州市商品房预售申请表和领取预售证的授权委托书。
2018-09-14 08:06:23
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（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
2.持有建设工程许可证。
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3.取得商品房的建设工程规划许可证；
4.取得商品房的建设工程施工许可证；
5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
2018-09-14 08:14:57
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商品房不符合交付条件的处理
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。
2018-09-14 08:21:16
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