建筑面积未登记投诉仲裁和解获退房价款43万元
导读：
2009年10月，郑先生等14位商品房买受人和陈女士等10位商品房买受人先后向天台县消费者权益保护委员会投诉，称房地产开发公司交付给他们的商品房的建筑面积比合同约定的少了100多平方米，几经交涉无果，要求消保委帮助维护他们的合法权益。他们投诉的是同一家房地产开发公司所建的同一住宅小区，征得当事人同意，消保委将这两批群体性投诉并案调查、处理。
消保委调查证实，并经当事双方反复核对、共同认定的本起商品房买卖合同纠纷的事实是：一、当事双方于2008年1月9日至2008年3月15日分别签订的24份商品房买卖合同约定：该商品房的建筑面积共计是1850.63平方米，其中套内建筑面积1535.76平方米，公摊建筑面积314.87平方米；计价方式为按套（间）计算，价款共计11073600元，其中包括24个储藏室的价款877075元、5个阁楼价款266900元、3个车库（位）价款330000元，涉争商品房的实际价款是9599625元；以建筑面积为依据进行面积确认，同时约定了按套计价的面积差异处理不适用“误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房”的处理原则，该条“双方自行约定栏”的4个空格上都是“×”。二、投诉人均按合同的约定付清了房价款。三、2009年5月8日至2009年6月5日的《销售不动产统一发票（自开）》和2009年6月2日至2009年6月12日的《房权证》都标明该24套商品房的建筑面积共计1746.94平方米，其中套内建筑面积1536.48平方米。建筑面积共计比合同约定的少了103.69平方米，其中公摊面积少了104.41平方米，套内建筑面积多出0.72平方米。按实际房价款计算该103.96平方米的价款是540795元。
当事双方争议的焦点是合同中选择按套计价是否可作为面积发生误差时总房价款不作调整的约定；未约定误差范围、处理方式是谁的责任，应该怎样承担。投诉方认为导致我方缺失103.96平方米建筑面积的责任全在被投诉方，其应全额退回540795元。理由是：1、合同中按套计价和不适用面积差异处理原则的选择均是被投诉人原先设定的，合同签订时根本没有说明其真实含义和后果，在其出具的发票上仍标明每平方米的房屋单价，直到办房产证时，被投诉人仍未告知实际面积少了的真实情况和可适用的面积差异的处理办法。2、我们是根据被投诉人承诺的房屋建筑面积、总价款来选择购买商品房的，更相信白纸黑字的合同约定的面积是不会缩水的，我们已履行了合同的付款义务，被投诉人也要按合同约定的建筑面积交付房屋。3、公摊建筑面积属于法律规定的业主产权。被投诉方则认为：1、合同订立时我们已作了说明、解释，是双方自愿选择了按套计价的方式，是不再作房价款调整的意思表示。2、投诉方并没有提出要商议自行约定的条款，其应为合同条款约定不明承担责任。3、发票上的单价是电脑的固定模式、虚拟的房屋单价。4、本案面积误差并非真正的缺失，对投诉方的使用没有造成任何影响。所以，不存在赔偿的问题。
经过消保委反复多轮背靠背的调解工作，当事双方逐渐就合同中选择按套计价并不等于有了面积发生差异时房价款也不作调整的约定；未约定误差范围、具体处理方式，现房屋发生面积差异，被投诉人应该与投诉人重新约定总价款或者承担违约责任。投诉方也应为在合同签订时未尽审慎义务承担相应的责任；退回房价款应根据投诉人失却公摊面积的实际，本着互相谅解的精神，公平、合理地确定等，达成了共识。
2009年12月29日，在消保委的主持下，当事双方最终达成了由被投诉方一次性退回给投诉方103.69平方米建筑面积的80%的房价款计人民币432627元；申请台州仲裁委员会仲裁的《和解协议》。
台州仲裁委员会根据当事双方的仲裁申请，依照《台州仲裁委员会消费争议仲裁暂行规则》组成仲裁庭不开庭书面审理后，随即作出（2010）台仲消裁字第1号、第2号《裁决书》，依法确认了双方的履约义务及所签订的《和解协议》的效力。沸沸扬扬了半年之久的商品房买卖合同纠纷群体投诉案，终于双方握手言和、得到圆满解决。
[法律、法规、规章链接]
一、《中华人民共和国合同法》第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
二、《中华人民共和国物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
三、《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条第二款 经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。
四、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
五、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十九条第二款 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
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引用法条
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