房屋转租纠纷
导读:
■■基本案情
汪某(甲方)于2005年与王某(乙方)签订了一份《房屋租赁协议》,协议约定:甲方将其位于新城路的门面房一间出租约乙方;租期为20年,年租金为3万元;乙方在承租期间不得改变房屋原有结构,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,必须征得甲方书面同意;在征得甲方同意的情况下,乙方可以将该门面转租他人等。合同签订二年后,王某将该房屋转租给杨某,同时将汪某签有“同意转租”字样的原《房屋租赁协议》原件交与杨某并告知相关内容。2010年杨某因经营不善将该房屋又转租给林某,并收取林某3万元转租费,同时向林某承诺会将房屋转租一事告知汪某并征得其同意。现汪某得知林某欲将房的一面墙打掉,不同意该次转租行为,欲收回房屋。
现三方发生纠纷。
■■律师评析
(重庆益安律师事务所 谭宁 律师)
一、第一次转租行为对汪某、王某、杨某都有效,汪某不能解除《房屋租赁协议》。王某经《房屋租赁协议》的出租人的认可,将房屋转租给杨某,该转租行为对汪某有约束力,原租赁协议仍然有效,杨某对租赁物造成的损失,王某应承担赔偿责任。
二、杨某再次转租行为对汪某没有约束力,汪某可以解除《房屋租赁协议》,收回房屋。杨某基于合法有效的转租行为取得了本案房屋的占有、使用、收益权。在此期间,杨某可以根据自己的需要,对房屋享有的权利,可以对外转租,但该转租行为在未经出租人汪某的同意的情况下,汪某可能解除自己与王某签订的租赁协议。由于汪某实因对林某改变房屋结构不满易,而以未经其同意进行转租,根据《合同法》第二百十四条的规定要求解除原租赁协议,收回房屋属合法。汪某收回房屋后,林某支付的3万元转租费,可依不当得利要求杨某返还,因合同被解除而遭受的损失,可根据与杨某之间的约定要求杨某赔偿。
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引用法条
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