房屋租赁合同承租人的优先购买权
导读：
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。
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优先购买权是指特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条的规定，并不是任何承租人都享有优先购买权的，只有房屋租赁关系中的承租人有优先购买权。优先购买权在中华法系中源远流长，唐宋就见诸于法律。宋朝宋刑统户婚律中也有规定。承租人的优先购买权确立于1950年具有地方政策效力的《东北地区城市房产管理暂行条例》。《合同法》以前的相关规定主要有：最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》、《城市私有房屋管理条例》、最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》。
优先购买权的特征主要表现为：（l）它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。既然是一种法定的权利，就不需要当事人在租赁合同中加以约定，当事人的约定也不能排除此项权利的存在；（2)它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人；（3)它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。
优先购买权的实现需要具备的条件主要有：（1）在租赁合同的存续期间。(2）出租人出卖租赁的房屋。(3)在同等的条件下购买。也就是说承租人可以满足出租人与第三人订立买卖合同的条件。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。
在我国的司法实践中，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合具体价格。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。同时，优先权必须在合理期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并规定了一定合理期限，而承租人在合理期限内没有表示要购买，没有表示要行使优先购买权，优先购买权丧失。这说明承租人没有购买该房屋的愿望，也就没有保护的必要了。出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效，以保护自己的优先购买的权益。
优先购买权在审判实践中的问题。《合同法》在原有法律、行政法规和司法解释的基础上进一步确立了房屋承租人的优先购买权制度。但是《合同法》230条的规定过于笼统，而且与原有法律、行政法规和司法解释的规定不太一致，在审判中对诸多问题认识不统一，判决处理结果相差甚远。有必要进一步厘定。
一、如何认定“出卖人出卖出租房屋”
《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。在审判实践中，对于“出租人出卖租赁房屋”应如何理解，有三种观点：一是所有权转移说，即出卖人将房屋的所有权经过房屋管理部门登记过户给了第三人，其房屋所有权发生了变动。二是，房屋买卖合同成立说，即出卖人与第三人的房屋买卖合同已经成立。三是，意思表示说，即出卖人向第三人发出出卖房屋的要约或对于第三人发出购买要约表示承诺。这三种观点实际是对于“出租人出卖租赁房屋”从成约到履行的渐进程度要求。有的认为应当采纳第三种观点，即意思表示说。依笔者之见，应该采纳第二种观点。其理由：（1）从人的思维逻辑角度分析，要求一个人作出某一有意识的意思表示之前再有一个相同的意思表示，这在人的思维习惯是不成立的。违背了人的思维与行为的规律。（2)承租人优先购买权的性质在理论上的分歧虽然很大，但是多数学者主张能够为形成权，属于独立于物权和债权以外的民事权利。德国法学家Seckel将此项权利描述为“得依权利人一方的意思表示而使法律关系发生、内容变更和消灭的权利。”形成权的产生应该始于出租人出卖出租房屋时。但是，《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。根据该条上下文连贯意思，对于“出租人出卖租赁房屋”应当属于合同成立阶段。否则，就没有所谓的“在出卖之前”的概念了，这样理解的话，就会出现意思表示之前还需要一个表示。（3)《合同法》第230条在立法＿L存在的问题是体现在表述上存在逻辑混乱。正确表述应当是“出租人出卖出租房屋的，应当通知承租人。承租人在接到出租人通知后的合理期限内有主张优先购买的权利。”台湾地区“土地法”第104条的土地规定也值得借鉴，其规定：“出租人出卖基地时，承租人有依同样条件购买之权，房屋出卖时基地所有人有依同样条件购买之权。前项优先权人于接到通知后10日不表示者，视为放弃。”
二、如何理解承租人应在合理期限内行使优先购买权
在这里有两个问题：一是，合理期限由谁来定。是出租人、或是承租人、还是法官。法律对此没有规定。依笔者之见，当对于当事人之间行使优先购买权没有争议时，其合理期限的确定由当事人自己来协商确定。当对于当事人之间行使优先购买权有争议时，其合理期限的确定则由审理案件的法官来判断其合理期限。有的认为，该条中合理期限就是以前《民法通则意见》中规定的3个月，属于不变期间。实际上《合同法》第230条的立法本意不是继续沿用原来的《民法通则意见》中规定的3个月。因为，商机稍纵即逝，对于房屋买卖来讲也是如此，合同法比原来的法律规定更加合理，3个月的考虑期确实太漫长。其他国家立法对于该期限规定的也都很短。在实际生活中，是否购买房屋的思考期确实也用不了3个月。因此，此处的合理期限是法官在双方当事人产生争议后的自由裁量期限。二是，合理期限的起算日问题。如何确定合理期限的起算日有三种意见。一种意见认为，应该以出卖人决定卖房时起算向后计算；另一种意见认为应该在出卖人与第三人达成初步买卖协议后在出卖人向承租人发出正式通知；第三种意见认为应该按照出卖人与第三人达成房屋正式买卖协议时起算。我们认为，由于租赁房屋优先购买权是同等条件下的优先购买权，它必须以一个所谓的“同等条件”的出现为参照，因此，出卖人与第三人达成的初步协议通知承租人就应该成为惟一的评判标准。同时要考虑承租人在知晓所谓的“同等条件”后，必须经过“一定合理时间”的权衡，才能做出是否行使优先购买权的决定。因此，对合理期限的正确的理解应该以出卖人与第三人达成初步的协议后通知房屋承租人之日起算，往后计算合理期限为宜。[page]
三、承租人优先购买权保护问题
出租人侵犯了承租人的优先购买权，承租人可以通过法律救济的手段予以保全。这里涉及一个法律问题，即出租人与第三人所签订的房屋买卖合同的效力问题。按照以前《民法通则意见》第118条规定的“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。依照此规定，是通过承租人主张出租人与第三人所签订的房屋买卖合同无效来保障自己的优先购买权。《合同法》对此没有规定。因此，在审判实践中，大多数法院都引用了《民法通则意见》第118条的规定，通过判决出租人与第三人所签订的房屋买卖合同无效来保障承租人的优先购买权。但是，从学理来讲，作为形成权的优先购买权应该与出租人与第三人所签订的房屋买卖合同的效力没有什么牵连：王泽鉴先生也指出：“所应注意者，是出卖人与第三人对所订立买卖契约之效力，并不因优先购买权的行使而受到影响”。依笔者之见，《合同法》在合同效力理论方面已经较为完备。《合同法》第230条的规定之所以摒弃《民法通则意见》第118条中主张合同无效的做法，在立法上是有所考量的。无效合同是指已经成立的合同因为欠缺法定的有效要件，在法律上当然不发生法律效力的合同。出租人与第三人之间的买卖合同是一个独立于第三人之外的合同。如果，第三人不知道所买受的房屋已经被出租，或不知道出卖人未履行通知义务，根据《合同法》第52条的规定，就不能认定出卖人与第三人对所订立买卖契约无效。由此可见，《合同法》第230条的规定已经摒弃《民法通则意见》第118条中通过主张合同无效来保护承租人的优先购买权。《合同法》第230条的规定之所以摒弃《民法通则意见》第118条中主张合同无效的做法，根据《合同法》应当通过何种救济来保障承租人的优先购买权？《合同法》的规定不无疏漏。依笔者见，应当通过行使撤销权来保障其优先购买权，即通过向法院主张撤销出卖人与第三人之间的房屋合同来保护承租人的优先购买权。
四、关于承租人行使优先购买权的诉讼模式与判决
（一）承租人行使优先购买权，其第三人的诉讼地位应处在被告还是第三人
目前有两种做法：一种做法，列为无独立请求权的第三人。另一种做法，主张应列为共同被告。依笔者之见，如果原告有证据证明第三人与出卖人恶意串通的，其购买房屋的第三人应当列为共同被告。除此之外，购买房屋的第三人应当列为无独立请求权的第三人。
（二）关于原告诉讼请求与判决问题
在当前的法院审判中，原告为了保障自己的优先购买权，请求：（1）撤销出租人与第三人所签订的房屋买卖合同；（2）确认原告对诉争房屋有优先购买权；（3）确认原告与被告的房屋买卖关系成立。针对原告的诉讼请求，法院有两种判决方式，第一种判决方式：一、撤销出租人与第三人所签订的房屋买卖合同；二、确认原告对诉争房屋有优先购买权。第二种判决方式：一、撤销出租人与第三人所签订的房屋买卖合同；二、确认原告对诉争房屋有优先购买权；三、确认原告与被告的房屋买卖关系成立。两种判决的不同之处在于如何处理原告与被告的房屋买卖关系。多数法院认为，法院对此不能判决。个别法院有上述的第二种判决方式。笔者认为，上述两种判决方式都似有不妥之处。法院在判决中应当涉及原告与被告的房屋买卖关系问题，拒绝裁判是错误的。仔细分析法律规定和原告的诉讼请求，其实际是原告请求法院通过法律强制与被告缔约问题。强制缔约在《合同法》及《劳动法》中都有规定，如《劳动法》中有强制用人单位与劳动者继续签订劳动合同的规定。其正确做法是，判决：被告在本判决生效后10日内以其与第三人的相同的条件与原告签订房屋买卖合同。
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引用法条
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