租赁房屋被拍卖、抵押、查封,承租人怎么办?
导读:
案例 甲租赁乙的临街门市房经营餐饮业,双方签订为期3年的房屋租赁合同。甲支付当年租金 ,开始对租赁房屋进行装修。饭店生意日益兴隆。半年后,甲突然接到法院查封拍卖该饭店的传票。原来乙在出租甲之前已将该 门市房抵押给银行,后因还不起银行贷款,被银行申请法院抵押拍卖还债。租赁时,乙未告知甲抵押的实情。甲损失惨重,租赁权益无法保障,被迫停业。
我国《物权法》第190条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的 ,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说,如果出租在前,抵押在后,那么出租方的权益优先保障,可以说是“抵押不破租赁”;反之,已登记的抵押在前,出租在后,根据物权优于债权的民法原则,租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。
对于租赁关系在先的民事行为,我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害,但也不是无限制的。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定:“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人可以继续占有和使用该财产,但不得将其交付给被执行人”;《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上 ,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。
在进行房屋租赁时,承租方一定要查验出租方财产的权属情况,如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料,并核实该财产是否存 在抵押、查封等权利瑕疵。如果该房屋存有权利瑕疵,且仍要租赁,那么可以要求出租方提供担保,以弥补风险出现时的损失 。鉴于该方面的知识比较专业,建议聘请律师等专业人士提供服务,以避免不必要的经济损失。声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
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