开发商不履行售房广告义务,怎么办
导读:
发现网上有一个案例,和我们之前讨论的容积率的问题比较像,建议大家参考一下:《不履行售房广告承诺开发商承担违约责任》
开发商违反当初售房广告中的承诺,将原先的喷泉设计改为抽象雕塑,业主诉至法院要求开发商承担违约责任。近日,昌平法院审结了该案,认定售房广告已构成了合同的一部分,判决开发商承担违约责任。
王先生诉称,2004年11月,其购买了位于回龙观一小区的商品房。购房前,开发商曾在售楼宣传手册中明确承诺,落成后的小区中央将建有开放式的大型喷泉,同时在其售楼沙盘中亦展示了造型优美的喷泉景观。自己是被该景观所吸引而决定购房,但入住后其一直未开工建设。
2007年8月,开发商在小区中央施工,物业公司挂出了所谓的"抽象设计雕塑"设计图,并称该雕塑为小区中央景观。这一方案随即遭到了小区业主的强烈反对。
王先生认为,开发商的行为严重违反了其售楼时对业主的承诺,应当承担相应的法律责任,因此请求法院判令开发商立即停止建设雕塑的施工行为,同时履行承诺,按规划和楼书中表明的"喷水池"方案在小区中心修建喷泉。
开发商辩称,小区喷水池只是曾经的一个设想,并非与他所签订的《商品房买卖合同》中的购房条款,不具有要约的法律效力;同时,售楼宣传资料中所载内容是"中央将建有喷水池之设计或相似之特式",此内容表述是要约邀请且不具有明确、具体的特征,不能成为合同条款的一部分;另外,在小区中央所建彩色雕塑亦是与喷水池相似之特式,故对王先生所提出的诉讼请求不予认可。
法院认为,王先生与开发商所签订的《商品房买卖合同》合法有效。开发商在售楼时,在其宣传材料中向王先生明示将在小区建有喷水池,此系开发商对业主明确、具体、确定的意思表示,构成要约。即使未在合同中载明亦应视为合同的一部分,对开发商具有约束力。开发商未按约在小区中央建设喷水池应当承担违约责任。
此外,喷水池最主要的特征是池中喷水,与之相似之特式建筑也应能够承载一定水体并具有喷水功能,彩色雕塑不具有此功能,故不能视为喷水池相似之特式建筑。因此,对于开发商关于彩色雕塑亦系与喷水池相似之特式的辩解,法院不予采信。
最终,法院作出判决:在2009年5月1日前,开发商将建在小区的彩色雕塑改建为具有喷水功能的建筑。
作者:崔亮
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