房屋买卖双方都违约 定金罚则不再适用
导读:
案情:
小王与小李于2009年1月14日通过中介签订一份二手房买卖合同,约定小李将坐落于江阴市大桥二村的一套房屋转让给小王,总成交价432万元,付款方式为2009年1月14日小王付购房定金10万元,2009年2月28日再付款270万元,最晚不超过3月30日,余款152万元以小王办理贷款到位再行支付为准。合同签订当天,小王支付给小李定金10万元。此后一直截止到2009年3月30日,小王因种种原因未能按约支付270万元。2009年4月8日,小李将该房屋直接卖给第三人并办理了产权过户手续。2009年5月,小王将小李诉至法院要求判令小李双倍返还定金20万元并支付利息。
法院经审理后认为,小王未按约支付购房款,已构成违约;小李在小王迟延履行主要义务构成违约后,有权按照法定程序行使解除权,但小李既没有催告小王及时付款,也没有通知小王解除合同,双方的买卖合同仍然合法有效,在此情况下,小李直接将房屋卖与他人并办理过户手续,形成事实上的“一房二卖”,其行为构成根本性违约。双方都违反合同约定,应当各自承担相应责任,遂判令小李返还小王10万元。
法官评析:
根据《合同法》规定,买卖双方签订合同,可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,另一方当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。
本案中,小王未按约支付270万元购房款,本无权要求小李返还定金。小李在小王违约后,应当书面催告小王在合理期限内交付购房款,如果小王仍未交付,小李应向小王发出解除合同的通知,双方的房屋买卖合同自通知到达小王时解除。小李没有按照法定程序要求解除合同,双方的合同仍然合法有效,而小李又将房屋卖与他人,也构成违约,对此,小李也应承担相应责任。定金罚则只适用于一方违约的情况,双方违约导致合同不能履行的,不适用定金罚则,小王、小李各自承担相应责任。在此,希望其他房屋买卖双方以此为鉴,不管是履行合同还是解除合同,都应按照法定程序进行,切不可冒失。
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引用法条
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