房地产开发公司土地使用权转让合同纠纷
导读:
1996年1月,房地产开发公司(下称“开发公司”)与深圳某公司(下称“深圳公司”)签订《土地使用权转让合同书》(下称“《转让合同》”),约定开发公司将某地块土地使用权以1500万元人民币转让给深圳公司。签订合同时,该转让地块尚未支付土地出让价款,深圳公司也不具备房地产开发资质。合同约定的转让形式为:深圳公司按照约定的时间支付土地转让款;开发公司收到转让款后,负责将开发公司的法定代表人更换为深圳公司指定的人员,提供该地块的规划红线图、土地证书及其他有关的政府批文、本开发项目的房地产经营许可证,并将项目公司(也即开发公司)营业执照正副本及公章全部移交深圳公司。
合同签订后,深圳公司按开发公司付款委托书将1450万元人民币汇至某实业公司帐户,开发公司出具了收款收据。开发公司法定代表人变更为深圳公司指派的人员林某。
后开发公司的控股股东某集团公司向北京市公安局报案,指控开发公司原法定代表人穆某通过非法手段,将收取的1450万元挪作他用。1998年5月,北京市公安局对穆某立案侦查,追回赃款450余万元。在此之前,开发公司、某集团公司作为甲方,深圳公司作为乙方,于1999年4月签订《协议书》,对赃款赃物的处理达成一致:甲方对穆某骗取的1450万元转让费不享有所有权,不负返还责任,对于北京市公安局追缴的赃款,甲方同意将此款项全部划入乙方帐户,日后继续追缴的赃款赃物,甲方愿意帮助乙方返还。该协议由深圳公司、某集团公司加盖公章,无开发公司盖章。根据《协议书》,北京市公安局将所追缴的赃款发还深圳公司。
1999年9月,深圳公司向深圳市中级人民法院起诉,称开发公司违约未将土地使用权转让给深圳公司。经追索,讨回450余万元,尚欠1000万元。据此,请求法院判令开发公司返还土地使用权转让款1000万元及相应利息损失。
2001年7月,深圳市中级院作出(1999)深中法房初字第119号民事判决,认为穆某的违法行为导致双方的土地使用权转让转变为刑事诈骗,而穆某已由司法机关另案处理。对于原告支付的1450万元款项,在1999年双方签订的《协议书》中已明确约定了被告不负返还责任,故原告要求被告返还土地使用权转让款有违诚实信用原则,对该请求不予支持,驳回原告诉讼请求。
原告不服,委托本所向广东省高院提起上诉。
二、争议焦点
(一)穆某涉嫌犯罪是否影响本案继续审理?
(二)《协议书》是否无效?
(三)开发公司是否应当承担民事责任?
三、诉讼结果
(一)程序裁判
本案在审理过程中,开发公司以本案属个人经济犯罪案件为由,向广东省高院提出应中止审理,移送公安机关处理的请求。广东省高级人民法院认为,根据《关于在审理经济纠纷案件中涉嫌若干问题的规定》第1条,本案与开发公司原法定代表人的犯罪行为是基于不同的法律事实,本案的审理不影响公安机关对涉及犯罪问题的侦查,故未采纳开发公司的主张,本案得以继续审理。
(二)实体判决
广东省高院经审理认为:《合作合同》因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《城市房地产开发管理暂行办法》第十八条的规定,故应认定为无效。开发公司原法定代表人利用职务之便,以非法手段处分土地转让款1450万元,涉嫌经济犯罪,说明开发公司的财务制度及公司的管理存在漏洞,根据《关于在审理经济纠纷案件中涉嫌若干问题的规定》第3条,开发公司不能证明深圳公司的职务行为人共同参与诈骗的犯罪活动,则理应承担本案的民事责任。至于对赃款赃物的处分,应由公安机关依法处理,不应由当事人自行处分,《协议书》中并没有免除开发公司因合同无效所应承担的民事责任,因此不能作为开发公司免除其还款责任的抗辩理由。故广东省高级人民法院判决撤销一审判决,确认《合作合同》为无效合同,开发公司应返还剩余土地转让款及利息。
四、诉讼策略
本案性质上为土地使用权转让合同纠纷,呈现的特点有:1、本案土地使用权转让形式并非典型,实际的操作是通过项目公司营业执照、公章的移交及法定代表人的变更来完成开发主体的实质更替,其目的无外乎规避转让税费和房地产开发资质;2、本案涉及民刑交叉问题,稍有疏忽,此案将可能中止,陷入遥遥无期的等待;3、本案中为取回赃款签订的《协议书》的效力关系着案件的成败。
本所律师接受上诉人深圳公司的委托后,对整个案件进行了详细的研究与审查,重点剖析了一审法院支持开发公司抗辩所适用的法律基础,确定了本案二审时的诉讼重点,即程序上的民刑交叉及实体上《协议书》的效力问题。虽然对于《转让合同》的效力一审法院并未直接认定,但因当事人双方对效力并无争议,且《转让合同》存在明显违反法律规定之情形,本所律师在二审时仅就造成合同无效的过错承担进行了论述,并未对《转让合同》效力进行深入分析。
首先,程序上障碍的清除:本案土地使用权转让过程中,集团公司检举揭发穆某挪用转让款,且该刑事案件已被北京市公安局立案侦查。开发公司于二审时向广东省高级人民法院提出中止诉讼的抗辩主张,根据一般先刑后民的审判原则,本案很可能被暂时搁置,等待刑事判决之后才能继续审理。本所律师从接案之初便对此程序上的障碍积极应对,援用最高人民法院相关司法解释的规定,详细阐述本案与穆某的刑事犯罪案件分属不同的法律关系,刑事案件的判决并不影响民事责任的分担,两案理应分别进行审理,并单独就此问题向法院提交了法律建议书,在代理词中也一再强调最高人民法院司法解释的条款,最终使得本案顺利进行。另外,穆某的刑事犯罪行为是否影响开发公司承担民事责任的问题,本所律师同样援引最高人民法院的相关司法解释,指出单位负责人以该单位名义对外签订合同,构成犯罪的,除依法追究负责人的刑事责任外,该单位对负责人因签订、履行该经济合同造成的后果,依法应承担民事责任。这一主张有理有据,轻松化解了开发公司的抗辩主张。
其次,推翻《协议书》的效力是本案胜诉的关键。1999年4月,开发公司、某集团公司作为甲方、深圳公司作为乙方就赃款的处置签订《协议书》,该《协议书》中明确约定:甲方对穆某骗取的1450万元转让费不享有所有权,不负返还责任。这是本案中上诉人取回转让款的最大障碍,一审法院也是基于《协议书》的上述约定驳回了原告的诉讼请求,则如何让二审法院否认《协议书》的效力成为胜诉的关键点。本所律师接手本案之后,对《协议书》的签订背景、性质、及适用范围进行了深入的分析,发现该《协议书》虽约定甲方为开发公司、某集团公司,但在签约时并无开发公司的盖章,根据合同的相对性原理,本所律师提出该《协议书》仅为集团公司与深圳公司签订的,其效力不能及于开发公司,即使深圳公司同意集团公司对于1450万元转让款项不负返还责任,也与要求开发公司承担返还1450万元款项无关。另外,本所律师向法院详细介绍了签订协议书的背景,因刑事案件的报案人为集团公司,因此在申领赃款时必须由报案人与深圳公司签订协议书,公安局方办理赃款退回事宜,因此《协议书》仅是应公安局的要求而出具的,并非深圳公司处分实体权利的真实意思。二审法院最终采纳了本所律师的代理观点,否定了《协议书》的效力。
本案以上诉人取得胜诉判决而终结,但本所律师在进行此二审诉讼时,确实为委托人贸然签订《协议书》的行为捏了一把汗。倘若《协议书》签订时并无瑕疵,有三方盖章,本案或许又是另一番结果。因此本所律师提醒所有签订合同的当事人,对于涉及自身权利处分的问题上一定要谨慎为之。
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引用法条
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