何某某商品房预售合同纠纷
导读：
上诉人上海某某房地产开发经营有限公司(以下简称某某公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2004)虹民三(民)初字第1962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某某公司的委托代理人李楠到庭参加诉讼，被上诉人吴平、何建国、何雪静经本院送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，原告与被告于2002年11月26日签订了《上海市商品房预售合同》，双方约定：原告向被告购买位于上海市某处系争房屋，该房建筑面积暂测为130.62平方米;每平方米建筑面积单价为人民币(以下币种均为人民币)4,300元，总房价款暂定为561,666元。合同的第九条约定：被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局(见附件四)，确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复，被告应当向原告支付总房价款的0.1%违约金。合同的附件四上标注建筑物及中心花园的位置。合同中补充条款第6条约定：被告提供的《某苑售楼书》作为合同附件。合同签订后，原告按约支付了房价款。原、被告于2003年1月26日签署了房屋交接书后，原告即装修入住。原告入住后不久，发现中心绿地近其房屋一侧建造起一幢层高10多米的会所，与合同附件四不符，且中心绿地的面积少于1万平方米，并认为其居住的小区亦不是虹口区唯一的市级示范小区，向被告提出异议。因未获解决，原告遂涉讼。
原审另查明， 2000年11月10日的某小区修建性详细规划总平面图中标明了集中绿地、幼托、会所的位置。
2001年5月8日，被告与另四家开发建设单位签订了《关于某花园市政、公用、公建配套设施委托代建及费用结算办法》。同年10月29日被告与另四家开发建设单位签订了《关于某花园委托代建的公用、公建配套设施产权共有协议书》。协议书约定：上述五家开发建设单位一致同意按各自住宅建筑面积占总住宅建筑面积的比例拥有委托代建公用、公建配套设施的产权，其中被告占15.02%。
被告的售楼书中，有“虹口区唯一的市级示范小区”、“亲拥近10,000余平方米盛大中心花园”、“休闲会所”等内容。
2002年9月9日，上海xx(集团)有限公司取得上海市虹口区发展计划委员会虹计投字(2002)第54号《关于某花园中心绿地北侧建设小区会所项目建议的批复》，同意被告与上海xx(集团)有限公司、上海xx企业股份有限公司、上海时兴置业有限公司、上海丽景房地产开发有限公司共同建设某花园中心绿地北侧小区会所。2003年2月19日，上海xx(集团)有限公司取得会所的建设工程规划许可证。同年8月6日，上海xx(集团)有限公司取得了会所的建设工程施工许可证。嗣后，受委托的开发建设代建单位即在中心绿地北侧进行了会所的施工。现中心绿地面积未达到1万平方米。
2003年10月，被告取得《2003年上海市“四高”优秀小区证书》。
原审再查明，上海市城市规划管理局在一信访答复函中称：某南块居住小区是统一规划，分期实施的。从规划批准后至项目建设阶段，均按规划实施。原告反映的会所在售楼前就已经区规划局批准存在，无操作程序违规问题。
原审原告吴平、何建国、何雪静诉称，其系系争房屋所在小区业主。2003年初入住新房后不久，发现在中心绿地建造的不是幼托设施而是小区会所。会所占地面积大大超过幼托面积，层高约10多米，由此造成中心绿地面积减少，只有7,000余平方米。小区会所已完全遮挡了系争房屋的观景，形成实际已无景可观。为此，原告多次与被告交涉未果。故诉至法院，要求被告赔偿原告所购房屋损失19,500元(1、中心绿地面积减少，要求被告按照每平方米50元进行赔偿;2、因增加会所，房屋环境发生变化，要求被告按照每平方米200元进行赔偿、3、要求被告赔偿违约金5000元)。
原审被告上海某某房地产开发经营有限公司辩称，一、被告依法销售，不构成欺诈行为。原告所称“欺骗”的法律事实是不存在的，也没有任何法律依据;二、被告是依法实施城市规划的审批要求。鉴于被告预售房屋的住宅小区涉及四家房地产开发商，住宅小区是统一规划、整体开发，分期实施。被告在符合预售条件实施销售时是根据当时已有的详规和小区总平面的规划审批方案，以附件的形式予以标注的。这一事实可由被告提供的修建性详规予以佐证。三、原告的诉请没有实施依据和法律依据。按照我国合同法律“有约定从约定”的基本原则，双方只有两条有关的约定：1、在双方签订的《预售合同》第九条规定：“甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价的0.1%违约金。”2、在补充条款中有“甲方违约，乙方可退房”的处理约定。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有依据，不应得到法律的支持。
原审审理中，原告坚持认为被告改变小区平面布局，但不要求被告按照合同约定支付总房价款0.1%的违约金，而坚持要求被告按照每平方米200元进行赔偿。原告不能提供其认为因小区平面布局变化使其房屋价值遭受损失超过合同约定的违约金的依据，且经原审法院释明，原告仍不愿意作相应的价值损失评估。
原审认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》补充条款中，约定将售楼书作为合同附件，因此原、被告应按照合同约定全面履行义务。被告的售楼书中，有“虹口区唯一的市级示范小区、亲拥近10,000余平方米盛大中心花园等内容。现小区竣工后实测的中心绿地面积未达到被告向原告承诺的近10,000余平方米，原告要求被告按照每平方米50元进行赔偿，因无合同约定且不能提供相应的房屋价值遭受损失的依据，故对原告要求被告按照每平方米50元进行赔偿的诉讼请求，不予支持。但小区平面布局发生了一定的变化，被告应当按照合同对小区平面布局发生变化的约定向原告支付总房价款0.1%的违约金。原告认为房屋环境发生变化，要求被告按照每平方米200元进行赔偿以及要求被告赔偿违约金5,000元的诉讼请求，因均无合同依据，不予支持。
原审法院审理后，作出判决：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海某某房地产开发经营有限公司按561,666元总房价款的0.1%赔偿原告吴平、何建国、何雪静561.67元;二、原告吴平、何建国、何雪静的其他诉讼请求，不予支持。
某某公司不服，上诉称，系争房屋所在小区的售楼书中关于中心绿地表述为近10000平方米是有事实依据，这是一个盖然性的广告用语，实际面积达8500平方米，且这一说明和允诺并非具体规定，对被上诉人购房不产生重大影响。有关会所的审批、建造均在双方当事人签约以及实际交接之后，上诉人无履行告知义务的前提条件。原审判决任意变更了被上诉人的诉讼请求，将被上诉人主张的侵权损失之诉变更为合同违约之诉，同时，原审在经释明后，被上诉人仍不愿作相应的评估举证，其应承担举证不能的不利后果，而原审判决确定的酌情赔偿金额无法律依据，故该判决违背了处分原则和辩论原则。据此，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律不当，故诉请本院撤销原审判决，依法改判或驳回被上诉人的原审诉请。
吴平、何建国、何雪静未答辩。
经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。
本院认为，公民的合法的民事权益，法律应予保护，任何个人和组织不得侵犯。当事人双方基于自己的真实意思表示，依法约定各自民事权利和义务的合同有效，法律应予保护，且双方当事人均应按约全面履行。系争房屋的预售合同及其补充条款的规定，是双方当事人的真实意思表示，应严格按约定履行，履行不适当或违反约定的，应承担相应的违约责任。上述合同中明确约定在中心绿地中，仅规划有幼托设施，且该绿地的面积与上诉人发布的售楼广告中的承诺相差较大，故客观上上述会所影响了被上诉人购房时的视觉需求，且不符合双方合同的约定。上诉人关于上述情况对业主购房不产生重大影响，有关会所的建造上诉人无履行告知义务的前提条件等诉称，无事实依据，也无合同约定，本院不予采信。诉讼中，有关法院依照法律的规定，有权实施其审判权，维护当事人的合法权益、减少讼累，故某某公司认为原审判决适用法律不当的主张，本院不予采纳。鉴于上诉人的违约事实清楚，有关合同的违约责任约定明确，原审酌情确定上诉人应承担的违约责任并无不当，本院应予支持。据此，上诉人的上诉请求无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币790元，由上诉人上海某某房地产开发经营有限公司负担。
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引用法条
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