买卖合同的效力及登记的法律效力
导读：
一、房屋所有权以登记为生效要件
当事人订立房屋买卖合同的目的是移转房屋的所有权。这样，在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同的履行的结果。但买卖合同的履行还必须与登记相结合。房屋属于典型的不动产，不动产物权变动以登记为公示方式乃公理性规则。不动产登记制度的立法例主要为两种：一种是实质主义的登记体例，即登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，换言之，不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不发生效力。这种体例以德国立法为代表，我国《房地产管理法》、《担保法》、最高人民法院的司法解释也是这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的合意，也需要登记，合意与登记的双重法律事实决定了不动产物权变动的效力。这种登记体例也称为登记生效主义。另一种是形式主义的登记体例，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力，但不登记不得对抗第三人。此种体例也称为登记对抗主义，以法国、日本立法为代表。[i]我国现行法律体系对不动产登记采用了登记生效主义的体例。在房屋产权变动方面，《城市房地产管理法》第60条规定：非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定:凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效”。因此，在我国房屋买卖中，房屋产权的移转必须通过过户登记来实现。
然而，长期以来，我国法学界和司法部门为了强调登记的作用，而将登记与合同本身的效力联系在一起。在许多人看来，《合同法》第44条第2款规定的登记即为许多合同包括房屋买卖合同的生效要件。这是没有区分合同生效与物权变动、合同形式与物权公示方式的必然结果。从理论上说，合同的根本特性是相对性，合同本身只是当事人之间产生的法律关系，一般不需要具有社会公开性，即使某些特殊的合同因其涉及到社会公共利益，法律也仅要求其必须经过有关机关的批准，但未要求其内容向社会公开，这一点与物权要求公示是有着严格区别的。[ii]物权要求公示，否则，物权就不成其为物权。就登记这种公示方式而言，它是针对物权变动而设计的，并不针对合同行为。在登记之前，当事人已经就不动产的物权变动达成了合意，合同关系已经成立，对当事人产生了拘束力。如果将登记与合同效力混为一谈，对因各种原因未登记的合同一概宣告无效，就会出现三大问题：一是不利于保护善意一方当事人；二是会冲击现有的财产秩序；三是客观上为债务人推脱自己的法定义务留下“合法”借口，从而助长了背信现象的大量发生。[iii]其实，1999年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定,而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生移转。因此，我国《合同法》第44条第2款所说的登记是指合同的登记而非作为物权公示方式的登记。显然，对于吉春公司与新庄公司的房屋买卖合同的效力，不能认为其房屋过户登记没有完成而属于未生效的合同。
尽管我国《合同法》第133条的规定“标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事另有约定的除外”，但是，标的物所有权自标的物交付时起转移仅适用于动产物权的变动，而不动产物权变动仍以登记为公示方式，不动产的交付不具有公示的意义。本案中，吉春公司也依合同约定向新庄公司完成交付，银建公司于2001年2月初与新庄公司完成的房产交付，实际上是指该房产的占有由吉春公司向新庄公司移转、再由新庄公司移转给银建公司。这种交付在房屋买卖中，不能引起物权变动。当然，银建公司占有标的房屋即对该房屋享有合法的占有权，如果第三人侵害其占有，则其可以基于占有之诉请求保护。不过，却不能基于物权的请求权来寻求保护。
二、登记的构成与生效的时间
考察登记的实际运作过程，可以发现登记这个法律事实由登记申请人的行为和登记机关的登记行为结合而成。没有当事人的申请，登记机关的登记行为便失去了存在的基础；只有当事人的申请而没有登记机关的登记行为，则登记亦无法实现。物权变动当事人申请登记机关办理物权变动登记，该行为显然包含了下列意思：其一，当事人移转不动产所有权的合意；其二，当事人请求登记机关办理登记的意思。对于移转不动产所有权的合意，当事人在订立买卖合同时就已经达成，合同一方依据合同的规定应当办理登记的申请,乃是一种依据合同应负的义务；而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记申请,则应当以构成违约论,另一方有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，当事人也应当依据法律的规定负有办理登记的义务,此种义务一旦为法律所固定下来,便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务,都将构成违约。可见，买卖合同的拘束力自合同成立一直到申请登记为止。但是，在买卖合同成立、生效后，当事人一方基于其利益衡量可能选择承担违约责任而不愿移转不动产的所有权，即不向登记机关申请登记。德国民法所谓的物权行为（物权契约）即指当事人的这一合意。登记机关的登记行为属于事实行为，一经完成即发生法律效力，此点当无疑义。从世界范围看，登记机关有法院和行政机关之别，但无论何种机关，它们都具有公共权力机关的性质，由于公共权力的介入，其公示的效力便得到了强化。
物权变动生效的起点是登记完成或者登记生效。因此，登记的完成既是物权变动生效的起点，也是登记公信力的起点。无论是初始登记、变更登记，还是注销登记，其程序都包括申请、受理、审查、簿记四个环节。[iv]因此，簿记的完成（包括证书的发放）才能视为登记完成，登记完成时才能生效。登记是否完成，既不能依据登记机关工作人员的口头答复或者书面答复判定，更不能依据登记机关“领导”的批示判定，而应当从登记簿上的记载予以判断。登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。
根据本案案情，我们认为：吉春公司与新庄公司依合同约定完成交付并着手办理产权过户登记手续，表明双方已经依照买卖合同履行合同义务，双方当事人移转房屋所有权的意思并没有发生改变。在房屋登记过户未完成时，吉春公司与新庄公司的合同虽然已生效，但是由于登记没有完成，当事人之间只是设定了债权，还没有发生物权变动的结果，所以，新庄公司也就还没有取得房屋的所有权。此时其转让房屋的行为就是无权处分行为。
三、登记的公信力
登记是否具有公信力，在登记生效主义和登记对抗主义的立法例中是有区别的。在登记生效主义立法例中，登记具有公信力，即基于对法定登记的信赖而进行的物权变动是有效的物权变动。登记的公信力包含两方面的内容：（1）登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。（2）凡是信赖登记所记载的物权而与权利人进行的交易,在法律上应当受到保护。登记对任何第三人来讲都是正确的，这就是所谓权利正确性的推定规则。如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序向人民法院请求更正，也可以向登记机关请求更正。在变更登记以前,当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，仍然应当受到保护。[v]从公信力的基本原理看，公信力制度包含下列几个要件：第一，存在公示的法律事实。物权变动的双方当事人须依法定方式公示其物权变动。第二，第三人与公示的物权人（前手）发生了交易，即发生了物权变动。如果彼此之间未发生物权变动则谈不上公信力的适用问题。第三，该第三人对其交易方的公示事实有着充分的信赖。这就是说，第三人出于对其交易方公示事实的确信无疑才与之发生交易的，第三人的这种信赖即为第三人的善意。如果第三人知道或者应当知道公示有瑕疵还仍然与之交易者，该第三人即为恶意。对于恶意者，自然不应当给予保护。凡未经法定程序证明该第三人为恶意者，即推定为善意。欠缺上述三个要件中的任何一个要件，公信力规则就无从适用。在登记对抗主义的立法例中，登记没有公信力。[vi]我国立法虽然没有明文规定登记的公信力规则，但依据基本学理，既然房屋登记采信的是登记生效主义，那么，登记自然就具有公信力。
本案中，由于吉春公司与新庄公司之间房屋的物权变动正在办理登记之中，登记没有完成，该登记不能产生公信力。在新庄公司与银建公司的房屋买卖行为中，银建公司信赖登记机关的告知而不是信赖登记簿的记载事实，很难视为善意的第三人。并且，银建公司仅要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下，是否已经完成登记，不得而知。所以，银建公司不能以登记的公信力来寻求法律保护。
＊作者为湖南大学法学院教授、中国人民大学民商法学2001级博士研究生。
[i] 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第468页。
[ii] 参见王利明：《合同法研究》第1卷，中国人民大学出版社2002年版，第452页。
[iii] 参见王利明：《合同法研究》第1卷，中国人民大学出版社2002年版，第485—486页。
[iv] 参见许明月、胡光志等：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版，第79页。
[v] 参见王利明：《物权法论》（修订本），中国政法大学出版社2003年版，第93—94页。
[vi] [日]星野英一：《民法概论 II （物权、担保物权）》，良书普及会昭和51年版，第70、71页。
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引用法条
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