如何进行二手房产权调查
导读:
在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,因此要特别留意房屋的产权状况。二手房具有多样化产权形式的特点,其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在交易前进行产权调查,是避免二手房纠纷的重要举措。
了解房屋的产权状况,第一是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;还要查看交易双方当事人的交易资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:查验产权记录。包括:1、房屋所有权人的姓名,如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;5、其它内容,如房屋平面图等。
第三是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
第四,是购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为有些房改房,在上市交易时,有政策上的限制,如果购买的是这样的房屋,应当查明如何解决上市限制,方可交易。
总之,要了解房屋产权的真实情况,除了要向卖方索要产权文件,还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,进行对照,清楚地了解该房的产权细节,不至于有所遗漏。
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