上海被抵押地块狂飙土地使用权抵押融资掀热潮
导读:
上海近3个月被抵押地块量狂飙,业内人士称此隐含着极大的财务风险
以土地使用权抵押银行获取周转资金的方式,正受到越来越多眼下面临巨大资金压力的上海开发商的欢迎。
在上海市国土资源局国有土地使用权抵押公示榜上,《每日经济新闻》发现,去年12月以来上海各区县入榜的地块出现惊
人的增势:去年8月到12月的4个月里,上海各区县只有16幅地块入榜,但去年12月至昨日截稿,3个多月的时间里上海各区县
入榜的地块骤增至206幅,增幅高达1187.5%。其中入榜地块最多的是今年1月份,达到84幅,而3月份至今短短一周时间里,已
新增14幅地块。
在公示榜中充当抵押权人角色的金融机构除了银行,还包括一些典当行。《每日经济新闻》昨日从上海几家典当行了解到
,目前典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司,这个比例会适当提高到60%。就利率
而言,典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务,即便典当行对收费稍微下浮,开发商的成本
也是非常高的。
上海统计局统计数据显示,受到宏观调控政策的影响,2005年上海商品房销售的火爆形势迅速降温,而销售的受阻,令越
来越多的开发商资金链开始吃紧。此前有媒体报道,一些开发商曾接受苏浙资金和一些地下钱庄高达10%-20%年利率要求,有
些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金,资金压力可见一斑。
除此之外,中房指数华东研究院副院长陈晟认为,当前房地产渠道的短缺,亦导致开发商蜂拥通过土地抵押加大
力度。
业内人士担忧
一位业内人士对此指出,之前在中国房地产行业中,拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(用来拆迁等开发前期支出)
→销售回款→偿还欠款补交土地出让金的开发模式,一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。
但是,这种高财务杠杆开发模式隐含着极大的财务风险。
“一旦出现资金链断裂,缺乏自有资金的房地产商无法为债务清偿提供合理保障,就转化为由银行来承担理应由开发商承
担的风险。”上述业内人士强调。
此外,如果是划拨土地使用权抵押,一旦开发商到期未履行债务,按规定抵押权人(银行等金融机构)可以优先获得抵押的
土地使用权,但抵押权人要额外交纳划拨土地使用权出让金(收益金)。“为了保证国有资产的运营安全,划拨土地使用权补交
出让金的标准是比较高的,一般为该地块使用权市场转让价总额的35%-50%,这样在无形中极大增加了抵押权人的金融风险。
”该业内人士进一步表示。
可能受影响还有购房者。“抵押权的设定会直接影响购房者的合法权益。”陈晟强调,如果开发商不能及时付清所欠的款
项或在楼盘销售上出现问题,抵押权人强行要求所欠款项返还时,根据有关规定,土地使用权抵押如未解除,购房者将无法办
理房屋产权证。事实上,这种情况此前已频频出现。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
拓展阅读
相关知识推荐
湖北省高级人民法院:你院鄂高法〔2002〕158号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产以及有关抵押效力认定等问题的请示》收悉。经研究,答复如下:一、
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年,特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年,自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护,但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果,定作人给付报酬的过程中发生的纠纷,如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前