抵押权和租赁权的适用范围
导读：
A有一套坐落于东方路的办公房，2000 年2月1日出租给B，租期3年。2000 年6月1日，A将该办公房抵押给C，办理了抵押登记并书面告知了B。2001 年2月1日年，C请求拍卖办公房以实现抵押权，D竞买成功，买下办公房。2001 年2月2日，D要求B搬出，B拒绝，纠纷顿起。
此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人A和抵押权人C之间抵押关系；出租人A和承租人B之间的租赁关系；新的买受人D和原承租人B之间的租赁关系等。要处理此纠纷，关键要理清抵押和租赁二者之间的先后顺序。
《担保法司法解释》第65条对此有规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人不具有约束力。”即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”规则。根据65条，D无权终止租赁合同并要求B搬出。
但是如果上例中，情形变换一下，先抵押后租赁的，其法律后果则大相径庭。
如上例中案情假定为：A于2000 年2月1日将办公房抵押给C并办理了抵押登记，2000 年6月1日，A将办公房出租给B，抵押权实现后，其结果如何？
其结果是不适用“买卖不破租赁”规则。《担保法司法解释》第66条对此有规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。此时受让人D可以要求B搬出办公房。
那么，承租人B的损失又如何处理呢？《担保法司法解释》第66条对此有规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。此处抵押人是否“书面告知”承租人是关键，其直接决定了承租人的损失由谁承担。
如上例中案情假定为：在先抵押后租赁情形下，A、B订立租赁合同时A隐瞒了该房已设立抵押的事实。现B被D赶出，B无奈，只得另租办公房，由于租金上涨，B为此多付租金2万，B的2万损失由谁承担？反之如果订立租赁合同时抵押人A将抵押事实告知了承租人B，那么2万损失又由谁承担？
根据《担保法司法解释》第66条的规定，前者B的2万损失由A承担；后者B的2万损失由B自己承担。
总之，在抵押权和租赁权竞合时，租赁权成立在前，抵押权成立在后，抵押权不得对抗租赁权；反之，租赁权不得对抗抵押权。
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