需要返还认购书中的定金吗?
导读:
商品房买卖认购书是为了将来签订买卖合同而设的预约合同,符合合同成立的要件,是独立的合同。商品房司法解释第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。因此,在判断要不要返还定金时要考虑以下问题。
1:一般情况下,认购书是为了将来签订买卖合同担保的,所交的定金时一种立约定金,谁违反了认购书条款,谁就承担违约责任,如果买受人不愿意继续履行,即不愿意签订正式的买卖合同,那么是要受定金罚则出发的。
2:在特殊情况下,定金时要返还的,即不可归责于当事人原因(或不可归责于买受方),比如双方均无违约行为,只是就某些条款协商不一致,此处的某些条款应当认定为认购书以外的属于买卖合同的主要条款。上例中开发商的销售广告如果具备了买卖合同的条款(参照本站的商品房销售广告定性与解读一文),而开发商不执行的话,那么就是不可归责于买受方的原因,买受人可以要求返还定金。
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