海南xx投资有限公司诉海南xx物业管理有限公司住宅小区物业管
导读：
案 情
原告(反诉被告)：海南xx投资有限公司。
被告(反诉原告)：海南xx物业管理有限公司。
原告为其投资开发的顺发新村的物业管理问题，1994年1月31日，由其所属的顺发新村经营部与被告签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》各一份。双方约定：原告将其开发的顺发新村第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告管理，面积约10万平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元(以实际住房面积计算);合同签订后10日内，被告应向原告支付履行保证金50万元。同年5月12日，原、被告又签订了《维修承包合同》，约定顺发新村1-37栋楼房在保修期内的维修任务由原告总承包给被告维修，总承包工程款31万元。合同签订后，被告向原告支付了履行保证金50万元。原告从1993年9月起，陆续向被告交付物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施(先接手管理后签合同)，包括电梯、发配电系统、绿化工程、供水系统、保安、值班室等。被告也依约履行了物业管理方面的义务，向物业业主收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但未依约支付承包金给原告。双方因此成讼。
原告海南xx投资有限公司向海口市新华区人民法院提起诉讼。诉称：根据本公司所属顺发新村经营部与被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》，我公司将顺发新村第一期开发的37栋约10万平方米公寓的物业管理权承包给被告经营管理，承包期10年，每月承包金10万元。合同签订后，被告付了保证金人民币50万元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民币246万元。被告的行为严重违约，给我公司造成巨大损失，继续履行合同已经成为不必要，故请求法院判令解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。
被告海南xx物业管理有限公司答辩称：双方签订的物业管理承包合同中约定每平方米每月缴纳1元承包金给原告的条款，违反了物业管理的有关法规，是无效条款，不受法律保护。原告不按合同约定的面积按时交付房子，造成我公司少收管理费人民币2034292元。依双方1994年5月12日签订的《维修承包合同》，原告应付我方维修费31万元，如不按期支付，超期一天，罚其应付款总额的3%，原告至今仅付了95900元;按合同约定原告应于1994年底支付第二期款15万元，但至今未付，已构成违约。据此，我方提出反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金15万元及未按合同约定的面积交付物业管理住房造成的损失2034292元。
审 判
海口市新华区人民法院经审理认为：原、被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》，违反了国家和海南省的有关物业管理和收费的规定，损害了顺发新村全体客户的利益，应确认为无效合同，双方依据合同取得的财物应相互返还。原告请求被告支付承包金246万元无理，予以驳回;被告反诉请求原告赔偿因不按合同交足物业管理住房面积造成损失2034292元无理，予以驳回。原、被告于1994年5月12日签订的《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是两个不同的法律关系，被告反诉请求原告支付尚欠维修费和违约金各15万元，不予合并审理。原、被告之间的承包关系虽属无效，但鉴于被告已对顺发新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回客户所拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等，可限期被告将顺发新村的管理权及维修基金交原告代管。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)、(五)项，第六十一条第一款的规定，该院于1997年8月5日作出如下判决：[page]
一、限原告于本判决生效之日起二个月内返还给被告保证金50万元。
二、限被告于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施(按移交清单所列)交付原告代管。
三、驳回原告的其他诉讼请求和被告的反诉请求。
一审判决后，被告海南xx物业管理有限公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉称：原审判决错误，被上诉人无代管权，并应承担未交足物业管理面积的损失及维修费用。请求撤销一审判决，进行改判。
被上诉人海南xx投资有限公司答辩称：一审判决我公司代管维修基金及有关附属设施，是符合实际情况的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海口市中级人民法院经审理查明：海南省物价局于1996年11月11日在《关于缴纳物业管理承包金问题的批复》中明确指出，物业管理公司向发展商缴纳物业管理承包金违反物价政策法规，是损害业主利益的行为。海口市房产管理局于1997年5月10日在给上诉人《关于顺发新村物业管理权问题的批复》中明确指出：住宅小区物业管理权属全体业主所有，不属开发建设单位所有;开发建设单位将住宅小区的物业管理权转让收取承包金的行为，是违反政府规章的行为;业主管委会成立后，由该会决定是否由上诉人管理。
海口市中级人民法院还查明：1997年5月27日，顺发新村小区业主管委会经海口市房产管理局批准成立。同月30日，该管委会与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，委托上诉人对顺发新村住宅区进行物业管理。海口市中级人民法院认为：上诉人与被上诉人签订的《顺发新村物业管理承包合同》及其《补充协议》，违反了国家及海南省有关物业管理的收费的规定，损害了顺发新村全体业主的利益，应确认为无效合同。合同无效，被上诉人应将所收保证金50万元返还给上诉人;被上诉人要求上诉人偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应予驳回。根据国家建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》和海南省政府第89号令《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》，住宅小区物业管理权属全体业主所有。现顺发新村小区业主管委会已批复成立，并与上诉人签订了《住宅区聘用管理合同》，这是顺发新村小区业主管委会行使业主权利的行为。而被上诉人由于没有依法取得小区的物业管理权，因此，无权对小区进行物业管理。故原审在处理合同无效时，将上诉人收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施判令由被上诉人代管，没有法律依据，应予撤销。上诉人据此提出上诉有理，应予支持。上诉人要求被上诉人支付维修费属另一法律关系，本案不宜合并审理。上诉人还要求被上诉人偿付因少交付物业管理面积造成的损失，因承包合同无效，故不予支持。原审判决认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，该院于1997年12月4日作出如下判决：
一、维持海口市新华区人民法院民事判决第一项。
二、撤销海口市新华区人民法院民事判决第二项。
三、变更第三项为：驳回被上诉人海南xx投资有限公司要求上诉人海南xx物业管理有限公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求;驳回海南xx物业管理有限公司要求海南xx投资有限公司偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求。
评 析
本案是一起新型的物业管理承包合同纠纷。城镇住宅小区物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种活动，是合理合法的经济现象。因此，我们既要支持、保护合法的物业管理行为，又要打击非法、违法的物业管理行为，以保障物业管理的健康发展。本案的判决，对当今有增无减的物业管理活动，有很大的影响。我们在审理时，从维护业主的合法权益出发，将开发建设单位擅自将住宅小区的物业管理权转让谋利的行为认定无效，依法规范了物业管理秩序。[page]
国家建设部1994年3月23日发布的第33号令《城市新建住宅小区管理办法》第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”海南省人民政府于1996年6月4日发布施行的第89号令《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》明确规定：“业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，管委会是业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。”因此，住宅小区物业管理权属全体业主所有。本案中，开发建设单位(原告)擅自将住宅小区的物业管理权转让收取承包金的行为，是违反上述法律规定的行为，应确认为无效，并根据无效合同确定各方的责任。鉴于顺发新村业主管理委员会在本案审理期间已成立，并与被告签订了《住宅区聘用管理合同》，将顺发新村范围内的物业委托被告实行统一、专业化的物业管理，二审法院依法撤销了一审法院将顺发新村物业由原告代管的判决，是正确的。
责任编辑按：
物业管理是随着住房商品化而兴起的一种新的经营管理活动，其发展趋势是专业化物业管理。但是，物业管理仅是物业管理公司推出的一项服务经营业务，而不是其凭空享有的一项权利。
物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的一种权利，是属业主享有的一项权利。所以，包括物业开发商在内的其他任何人，只有经过业主的授权，才能代表业主行使物业管理权。基于此，本案原告作为物业开发投资商，将自己不享有的权利承包给被告进行承包经营管理，是对业主权利的侵犯。物业管理权的这种性质决定原、被告双方签订的顺发新村小区物业管理承包合同是无效的。国家及地方的有关住宅小区物业管理权的归属规定，以及本案地方行政管理部门对案涉物业管理问题的意见，均是建立在业主享有物业管理权这个基础上的。也正是这个原因，本案即使没有有关主管部门的规定和意见，也是应当判定原、被告之间的合同关系无效的。
物业管理权的内容很丰富，且在发展之中。本案仅涉及物业管理权归谁享有和行使的问题。物业管理权法律问题，是法院审判实践中遇到的一个崭新的法律问题，需要我们认真研究和随时总结经验。
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