浅淡住房公积金贷款风险

您的位置：法律快车 > 法律知识 > 房地产法 > 购房指南法 > 住房公积金 > 浅淡住房公积金贷款风险

浅淡住房公积金贷款风险

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-16 20:50:35 人浏览

导读：

一、研究住房公积金贷款风险的意义所谓风险，就是指某项经营活动受各种因素的影响，其遭受各种损失的可能性。建立住房公积金的目的是为了提高职工住房消费能力，且推崇“低存低贷”，并倾向于中低收入家庭，发放住房公积金贷款其与美国次贷类似，随着贷款规模的急剧

一、研究住房公积金贷款风险的意义

所谓风险，就是指某项经营活动受各种因素的影响，其遭受各种损失的可能性。

建立住房公积金的目的是为了提高职工住房消费能力，且推崇“低存低贷”，并倾向于中低收入家庭，发放住房公积金贷款其与美国次贷类似，随着贷款规模的急剧膨胀，房地产泡沫破裂及其他相关因素的变化，住房公积金贷款风险也将凸显出来，一旦风险变成现实，作为负债经营的住房公积金管理中心将面临巨大危机，必将造成资金损失，直接影响缴存住房公积金职工的切身利益，进而动摇住房公积金制度引发社会动荡。例如：“5·12”汶川地震发生，住房公积金突遭严重损失，以及美国次贷危机引发的全球金融风暴，引起了广大住房公积金管理者的关注，与美国次贷相似的、专门倾向于中低收入家庭职工住房公积金贷款是否步美国之后尘？因此，公积金人肩负着住房公积金管理的社会责任和经济责任，必须未雨绸缪，增强风险意识，研究风险，科学计量风险并设法控制风险和转移分散风险，构建防范住房公积金贷款风险体系，以求最大限度地确保住房公积金安全运作，达到保值、增值目的，实现预期的最佳的财务成果。

二、住房公积金贷款风险的识别

住房公积金贷款风险可以分成两部分。即系统性风险和非系统性风险。

（一）系统性风险是指那些对所有经营者都将产生影响带来损失的可能性，如战争、自然灾害、经济衰退、通货膨胀、利率变化、国家税法、财政政策的变化以及法律的制定等。这类风险涉及所有经营者，不易判断和控制，是住房公积金贷款的外部风险，其中对我们住房公积金贷款影响最大的是利率的变化和自然灾害等巨灾发生。

1、利率风险

利率调整是国家以经济活动进行宏观调控的主要手段之一。根据国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金存贷利率必须执行人民银行的国家统一利率政策。

利率上调将加大借款人的债务负担，导致还款困难，美国的次贷危机正是由于贷款初期利率较低，随后利率水涨船高，借款人不堪重负，导致房贷信用危机，对金融市场造成冲击，进而引发影响全球的金融“海啸”，其次利率上调对房地产市场产生较大影响，虽能抑制房价上涨，但也会导致房地产实际价值的折损，使抵押房地产实际价值降低，一旦降低到实际价值低于贷款余额，就有可能出现借款人赖账不还，放弃抵押物，而贷款人根据抵押合同处置抵押物变现又不足以回收贷款余额，以致出现抵押风险。

2、政策风险

由于住房公积金政策性强，政策风险对住房公积金贷款的影响不容忽视，政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业各种政策的变化或行业发展管理不规范而给购房者乃至最终给贷款人带来损失的可能性，涉及银行或中心资产质量。例如住房公积金政策规定个人住房贷款的主要对象是广大的中低收入家庭，虽说这是关注民生的一大善举，但由于中低收入者相当大部分职工收入不稳定，偿债能力较差，抵御家庭重大变故能力较弱，影响了住房公积金贷款的安全；再如前期国家为控制房价过度上涨而出台一系例对房地产交易征收税费的政策，使得一些想变现房产来归还贷款的借款人无法变观，增加了贷款风险的不良因素。

3、法律风险

法律风险是由于现行法制环境的限制给住房公积金贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给住房公积金贷款带来一定的法律风险。2004年最高人民法院出台的一项司法解释：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能归还借款，法院不得强制拍卖抵押物以实现债权。由此住房公积金原本享有的优先受偿权沦为一般的返还清求权，贷款的安全性大大降低，这就为住房公积金贷款的回收带来一定的风险，此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，给个人住房逾期贷款的追偿产生很大的困难。如何防范该类风险是值得我们探讨的。

4、自然灾害等巨灾风险

“5·12”汶川大地震，山崩地裂、房屋倒塌、无数生命顷刻蒸发！在5月19日北京举行的一次抗震救灾新闻发布会上，就有记者问到：“楼在人不在，人在楼不在，房贷该怎么还？”突如其来的大地震将房贷自然灾害风险呈现于世人面前，在这次四川大地震中，死亡和失踪人员中有多少属于住房公积金借款人？尚未得出准确数据。汶川大地震给我们公积金人一个启示：在住房公积金运作管理中还隐藏着如此之大的巨灾风险！

（二）非系统性风险

住房公积金贷款非系统性风险是指某些因素只对住房公积金贷款造成损失的可能性，是住房公积金贷款的特有风险，属住房公积金贷款的内部风险。

住房公积金贷款特有风险可以分为1、管理决策风险；2、操作风险；3、借款人风险。这些风险是可以通过规范管理，加强监督加以控制和防范的。

1、管理决策风险

管理决策风险是指住房公积金管理者在管理和决策住房公积金贷款政策上的失误造成住房公积金损失的可能性，由于住房公积金制度起步较晚，法律、法规的不完善，全国未能建立统一的贷款办法，各地管理水平参次不齐，对住房公积金贷款决策管理缺乏成熟的经验和科学有效的手段，容易形成管理和决策风险。

近年来，一些地方住房公积金管理机构在“关注民生，保障民生，使百姓住有所居”的强大舆论中以及为追求最大增值收益而过度地降低贷款门槛，放宽贷款条件、提高贷款额度，违反有关法律法规的规定简化贷款程序，此举出发点无可非议，在眼前虽能满足一部分中低收入家庭解决住房困难的需求，但以长远来看，极易造成类似美国次贷危机的发生的风险。

2、操作风险

由于住房公积金贷款的职工数量多，在实际操作中无法进行深入的调查，对借款人资质审查不严，对抵押物产权和评估价值审查不严，手续不完善，放松贷款条件，向借款人发放了超过其偿债能力的贷款等，给住房公积金贷款带来重大隐患。同时住房公积金管理中心部分信贷人员没有良好的道德职守，缺乏自我约束能力，在金钱或人情的诱惑下，以贷谋私而发放人情款，以及贷后缺乏有效的管理机制，对借款人因职业、收入或其他变故导致失去偿债能力的情况掌握不够，抵押物证件保管不善，诉讼时效的保全机制缺失等等，都会给住房公积金贷款带来风险。

3、借款人风险

虽然借款人在申请贷款时均有工作单位，有稳定收入，但难免遇到天灾人祸、或重大疾病死亡等变故，造成借款人丧失偿债能力，同时有些借款人诚信意识淡薄，擅自违约恶意拖欠住房公积金贷款，不履行还款义务，也是造成住房公积金贷款风险的重要因素之一。

三、住房公积金贷款风险的应对措施

住房公积金贷款蕴含着风险，但并非我们在风险面前就无能为力，只要我们对风险进行科学分析、评估并加以规范管理，对相关的风险进行预防、规避和控制，就能将贷款风险降到最低限度，确保资金安全。

1、系统性风险的应对措施

住房公积金贷款的系统性风险包括利率风险、政策风险、法律风险和自然灾害等巨灾风险。我们无法控制但能采取预防措施，加以规避和转移风险，将个贷风险系数降低到最小限度。

（一）加强宏观调控，降低和化解利率风险、政策风险

住房公积金制度起步较晚，且各自为政，缺乏统一、健全的科研机构，难以预测和掌握复杂的房地产市场变化和国家宏观经济政策的发展趋势，只能被动地“随波逐流”，建议由建设部门、财政部门和央行抽调相关的专家、学者组建住房公积金研究机构，对宏观经济政策和央行的贷币政策、房地产行业的发展趋势进行科学预测、评估，定期制定风险管理指引，从宏观上对住房公积金贷款进行指导与管理，引导各地管理中心根据风险情况及市场行情及时科学地制定切实可行的规定和办法，央行可以根据住房公积金的特殊性改革单一的住房公积金贷款利率管理体制，针对不同的收入水平、信用等级、购建住房面积的大小确定不同的利率等级，以便更有效地预防和规避利率风险、政策风险，防范类似美国次贷危机的发生。

（二）创新管理体制，提高抗击巨灾风险能力

由于住房公积金以设区城市的管理中心为一个自然单位，如果发生象“5·12”汶川大地震那种的“灭顶之灾”，以及海啸、战争等，单个管理中心是难以承受由此带来的巨大风险，笔者认为应对现行的管理体制进行创新，参照保险公司的做法，建立全国性的统筹保障基金，由各地每年按一定比例在增值收益中提取巨灾保障基金，专门用于救助发生巨灾的地区住房公积金的运作，这样如果某一地方发生巨灾难以应对时，就可以举全国住房公积金之力，救一方之难，保证住房公积金平稳运作，化解某地住房公积金巨灾风险，提高抗击巨灾风险的能力

2、非系统性风险的应对措施

非系统性风险可防可控，只要加强内部控制，规范贷款操作，落实贷款责任制，把贷款风险消除在萌芽状态，就能将住房公积金贷款风险减小到最低限度。

下面着重谈谈如何加强贷款发放管理和贷后对还款过程的管理，以预防和控制住房公积金贷款风险中的借款人风险和

声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.

拓展阅读