阳台是否属于公共部位,如何判断?
导读:
相关问题
去年我购买了一套商品房,开发商在售房合同的附件《房屋平面图》上标明厨房带一个工作阳台。交房后,我对这一工作阳台进行了装修。但几个月后,开发商却提出该工作阳台是小区的消防通道,应是全体业主的共用部分,要求我拆除装修并恢复原状。请问,开发商的要求合法吗?
律师解答
要解决你的问题,首先要判断这一工作阳台的归属。在你手中持有的《房地产权证》的附图中,如果记载了该部位为你所购买房屋的专有部位,且你在行使该部位权利时,没有危及建筑物的安全,没有损害其他业主的合法权益,则开发商无权要求你拆除装修、恢复原状。
但是,如果该工作阳台为小区业主的共用部位,根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,即小区的共用部分属于全体业主共有,对此部分面积开发商无权擅自处分。开发商将属于全体业主共有的部位擅自转让,侵害了全体业主的利益,在法律上是无效的。在此种情况下,你与开发商之间的商品房预售合同中关于转让工作阳台的部分无效,合同其他部分如出售房屋的位置、价格等约定仍然有效。
此外,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。所以,如果该工作阳台是小区的共用部分,因此造成合同部分无效,你对所遭受的损失,可以要求开发商予以赔偿。
相关法条链接:
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
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引用法条
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核心内容:如何判断阳台是否属于公共部分?若阳台是共有部分,开发商可以要求拆除装修恢复原状;若是业主所有,在不危害建筑物及他人安全的合法权益下,业主可以行使权力。
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