房地产审判专题之一：未取得产权证房屋转让的效力
导读：
关于二手房买卖中就未取得产权证房屋的转让是否合法有效的问题，在司法审判实践中主要形成三种观点：
观点（一）：合同无效。因为《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而《城市房地产管理法》第38条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋买卖合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。
观点（二）：合同有效。理由是，房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。
观点三：合同效力待定。理由是，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
我们认为，鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效。只有违反法律和行政法的强制性规定都能确认合同无效。而强制性（又称禁止性）规定应当区分为效力性规范与管理性（又称取缔性）规范两种，只有违反效力性规范的才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理性规范的并不必然导致合同无效。《城市房地产管理法》第38条的目的在于规范房地产市场的管理秩序，而不是为了限制交易，因而不应该认定为效力性规范，即违反该条款并不必然导致合同无效。
《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第38条规定的目的是为了防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况以及减少交易纠纷。房屋只要最终办理了权属登记并过户，就符合了立法目的，而不是禁止交易或限制合同自由。
从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。
《物权法》第15条明确了原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。[i]
买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。
[i] 参见最高人民法院副院长奚晓明2007年5月30日在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》。
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引用法条
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