广东省物业管理条例（征求意见稿）

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第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动，适用本条例。

第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作，促进物业管理行业向专业化、市场化发展。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会协调物业管理与社区建设工作，协助房地产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的治安管理、市容环境卫生、计划生育等有关工作。

第二章 物业管理区域的划定

第五条 物业管理区域由建设单位按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定。分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定。

前两款规定以外的居住区，需要实施物业管理的，由街道办事处、社区居民委员会征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，房地产行政主管部门应当征求争议所在地的街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的意见后,会同城市规划行政主管部门确定。

第六条 建设单位应当在新建的物业出售前将划定的物业管理区域向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业实施物业管理，物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第三章 业主大会及业主委员会

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

第九条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；

（二）首套物业交付使用满两年的。

分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十条 物业管理区域具备第九条规定情形的，建设单位应当书面报告物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会，并在物业管理区域内公告；建设单位未及时书面报告的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会自接到建设单位报告或者业主书面要求之日起三十日内，应当会同房地产行政主管部门组织业主推荐产生业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位和社区居民委员会代表五至十五人组成，其中业主代表应当占首次业主大会筹备组人数二分之一以上。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。

第十一条 建设单位和前期物业管理企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本情况（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十二条 业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主公约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟订业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条 业主大会会议的投票权，按照下列规定确定：

（一）住宅物业按照一套房屋计一投票权；

（二）非住宅物业按照建筑面积每一百平方米计一投票权，如一套单位不足一百平方米，计一投票权；

（三）单个业主的投票权数超过总投票权数百分之二十的，按照百分之二十计算。

依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

第十四条 住宅物业超过三百套的，可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

第十五条 首次业主大会会议应当表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法，并选举产生业主委员会。

业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。

第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定，或者百分之二十以上有投票权的业主提议，应当召开业主大会临时会议。

业主委员会不组织召开业主大会会议的,业主可以向街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会提出申请，街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应当协调组织召开。 [page]

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由五至十一人的单数委员组成，每届任期三年。

第十八条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力，遵纪守法，热心公益事业；

（二）具有必要的工作时间和一定的组织能力；

（三）遵守业主公约，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金，无损害公共利益行为；

（四）本人、配偶以及近亲属与物业管理企业没有直接利害关系。

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）物业管理区域的范围；

（二）业主公约、业主大会议事规则；

（三）业主大会的会议记录和会议决定；

（四）业主委员会委员名单及其基本情况。

房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执，并将有关情况书面通报物业所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会和物业管理企业。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地房地产行政主管部门。

第二十条 业主委员会凭物业所在地房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。超越权限使用印章无效。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议，终止该委员的委员资格，补选新的委员，并在物业管理区域内公告：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）非法收受建设单位、物业管理企业财物的；

（四）不遵守业主公约，不履行业主义务的；

（五）任职期间有犯罪行为的；

（六）本人提出辞职的；

（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

资格终止的业主委员会委员应当将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

第二十二条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，尚未召开业主大会选举产生新一届业主委员会的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会组织召开业主大会，进行换届选举工作。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内公告。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地房地产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条 业主大会筹备工作和业主委员会日常工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公布，接受业主监督。

第四章 前期物业管理

第二十五条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过公开招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，选聘物业管理企业的方式由物业所在地地级以上市房地产行政主管部门规定。

分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招标投标范围应当包括全部物业管理区域。

第二十六条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总房屋建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过三十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业管理用房。

物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。

城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款规定明确物业管理用房的位置和面积。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业管理用房面积和房号。

物业管理用房专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

第二十七条 物业买受人应当自建设单位交付物业之日起交纳物业服务费用。

物业管理区域已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）物业及配套设施的产权清单；

（六）物业管理用房的清单;

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。

第二十九条 前期物业管理企业应当听取业主对物业管理服务的意见和建议，并及时改进物业管理服务工作。

业主对前期物业管理企业提出投诉的，物业所在地房地产行政主管部门应当及时协调、处理；房地产行政主管部门对物业管理企业下达限期整改通知书的，物业管理企业应当及时整改。[page]

第五章 物业管理服务

第三十条 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘该物业管理企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业管理的退出、违约责任等内容进行约定。

第三十一条 物业管理企业享有下列权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业的共用部位和共用设施设备进行管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；

（二）依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；

（三）制止物业管理区域内损害公共利益的行为；

（四）选聘专营企业承担专项服务业务；

（五）法律、法规规定以及物业服务合同约定的其他权利。

物业管理企业履行下列义务：

（一）履行物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及共用设施设备维修养护等服务，协助维护物业管理区域内的社会治安；

（二）定期公布维修资金等公共费用的使用情况；

（三）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

（四）协助有关部门提供社区服务；

（五）法律、法规规定以及物业服务合同约定的其他义务。

第三十二条 物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。

普通商品住房、经济适用住房、房改房、安居房、集资房、廉租房等普通住宅物业管理服务费用实行政府指导价。政府指导价的具体定价形式和收费标准，由市、县人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定，并向社会公布。

物业管理企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公示。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十三条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，原业主应当与物业管理企业结清物业服务费用。

第三十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业应当定期公布共用场地、设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的，从其约定。

建设单位在交付物业前，应当对共用场地、共用设施设备配置水电计量器具。

第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会选聘或者续聘物业管理企业，物业管理企业决定不再继续提供物业管理服务的，应当书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业管理企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业管理企业的，原物业管理企业应当在物业服务合同届满后七日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业管理企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十六条 物业管理企业退出时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业管理企业做好交接工作：

（一）第二十八条规定的资料；

（二）物业管理用房；

（三）物业管理期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业管理期间配置的固定设施设备；

（五）物业服务合同约定的其他财物。

第三十七条 业主委员会应当督促物业管理企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，协调、处理业主对物业管理服务的投诉；业主委员会和物业管理企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地房地产行政主管部门申请协调处理。

第六章 物业的使用和维护

第三十八条 物业管理区域内登记为独立产权的会所、停车场，应当由业主大会选聘的物业管理企业统一管理，并优先提供给业主、物业使用人使用。

第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间等影响建筑结构和使用安全的行为；

（二）擅自改变房屋使用性质；

（三）违法搭建建筑物、构筑物，擅自占用、改建物业共用部位；

（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）占用绿地,损毁树木、园林；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（七）乱丢垃圾，高空抛物；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，物业管理企业应当予以劝阻、制止，并通知业主委员会，相关业主和物业使用人应当予以配合；劝阻、制止无效的，物业管理企业应当及时报告有关行政主管部门。

第四十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合；因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新造成公共利益和其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

因物业共用部位、共用设施设备维修、更新原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

第四十一条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业管理企业。

第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和本条例规定缴存专项维修资金。

专项维修资金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。 [page]

物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得使用专项维修资金。

第四十三条 业主转让物业时，其所缴存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

第四十四条 专项维修资金收取、使用、管理的具体办法，按照国家和省的有关规定执行。

第七章 法律责任

第四十五条 有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以并处十万元以下的罚款：

（一）违反本条例第七条规定，建设单位将物业管理区域分割管理的；

（二）违反本条例第十一条规定，建设单位和前期物业管理企业未向业主大会筹备组提供相关文件资料和相应人力、场地支持的；

（三）违反本条例第二十七条规定，建设单位出售物业时承诺或者约定减免物业管理服务费用的。

违反本条例第二十六条规定，建设单位未按规定提供物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，责令建设单位向业主大会交纳相应价款，用于解决物业管理用房，并没收违法所得，处十万元以上五十万元以下的罚款。

第四十六条 物业管理企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚:

（一）违反本条例第二十九条规定，前期物业管理企业收到房地产行政主管部门整改通知书而不及时整改的，处一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的房地产行政主管部门降低其资质等级或者吊销其资质证书；

（二）违反本条例第三十五条规定，业主大会决定选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元下的罚款，并由颁发资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；

（三）物业管理企业将属于全体业主的档案资料和财物丢失、损毁或者破坏、损毁共用设施设备的，应当承担赔偿责任，并可处一万元以上三万元以下的罚款。

物业管理企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等报复行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。颁发资质证书的房地产行政主管部门可以降低该物业管理企业的资质等级或者吊销其资质证书。

第四十七条 业主委员会作出的决定违反法律、法规规定和业主大会决定，给业主、物业管理企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

业主委员会委员违反本条例规定，非法收受建设单位、物业管理企业财物的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收其违法所得，在其物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

业主委员会委员资格终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，处一千元以上三千元以下的罚款。

第四十八条 违反本条例第三十九条规定，经劝阻、制止无效的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处一千元以上三千元以下的罚款。

第四十九条 违反本条例规定，物业管理监督管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；

（二）不按规定出具业主委员会备案回执的；

（三）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第五十条 街道办事处（镇人民政府）违反本条例有关规定，未依法履行职责的，由上级人民政府责令改正；造成严重后果的，依法追究有关责任人员的法律责任。

第八章 附则

第五十一条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业管理企业前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业管理用房，以及房屋外墙面、屋顶和共用绿地、道路、广场等。

本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

第五十二条 本条例自 年 月 日起施行。1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《广东省物业管理条例》同时废止。