夫妻一方单独出售双方共有房屋 下家善意签订的购房合同应有效
导读:
在二手房买卖中,夫妻一方就双方共有的房屋单独对外签订房屋买卖合同,因该合同是否有效的问题,常常会引起上下家之间的房屋买卖纠纷。
我国《城市房地产管理法》规定,共有房屋未经其他共有人书面同意的,不得转让。违反上述的强制性规定而签订的房屋买卖合同,属无效合同。但是,由于夫妻是特殊的人身关系,下家在买房时往往有理由认为作为上家的夫妻间存在代理关系。正因为如此,最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该规定也符合《合同法》第49条关于表见代理的规定,即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。
根据以上规定,笔者认为,判断夫妻一方单独出售双方共有的房屋而签订的房屋买卖合同是否有效,关键要看下家是否是善意第三人,以及下家是否有理由相信买卖合同的签订是夫妻双方共同意思表示。在司法实践中,夫妻一方主张,另一方单独签订的房屋买卖合同是无效的,需要证明下家为非善意第三人,如下家在签订房屋买卖合同时明知夫妻双方对出售房屋问题没有达成一致意见。如果夫妻一方无法证明下家为恶意签订房屋买卖合同,则通常认为下家有理由相信出售房屋是夫妻双方共同的意思表示,即使合同为夫妻一方单独签订,仍应当被认定为有效合同。
房地产时报 温嘉蕾
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
甲方:__________乙方:__________甲乙双方经过充分协商,达成以下协议,以资信守:1.乙方为甲方提供__________商业裙房(建筑面积___
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产