小户型投资六大法则
导读:
首选旺区
无论是自住还是投资,地段是选房标准的重中之重。对于投资来说,住宅地段一般选在商圈周边。
由于商圈内本身巨大的升值潜力以及商圈内经济繁荣、商务氛围浓厚,区域内消费能力强大,为小户型投资价值的实现提供良好的基础。
挑准产品
对于小户型来说,一直没有一个规范的定义,但业内通常认为:一居室面积在60平方米以内,二居室面积在70~80平方米之间,三居室面积在90平方米以内,符合以上面积的房屋才称得上是小户型。
目前高端小户型产品一般为精装修、且小区内配套齐全,满足生活所需,最主要是小户型面积紧凑,总价低。
小户型主要购房人群分为两类:投资客和自住人群。投资小户型的大都是手中有部分闲钱、无其他好的投资渠道的人群。而自住人群除了工作时间不长,手中无太多积蓄的年轻白领一族之外,还有中低收入阶层,他们因其收入限制,使得他们无能力承担过高的房价,只能购买那种小户型。另外,还有少数人为父母购买小户型。
瞄准原创
这是很关键的一条原则。目前,市场上的一些小户型产品原本并不小,而是根据市场变化仓促改为小户型,或为烂尾楼改造。这种产品表面上看户型比较小,总价比较低,和“原创”小户型项目没什么区别,但实际上,这些小户型项目设计非常不合理,有的一层多户、有的没有厨房,有的只拥有不到70年的使用权,因此购房时,一定要选择“原创”小户型。 认准客户
租住小户型的客户有多种,如“飘一族”、高级商务人员、外籍人士等。选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。当原居住地与工作地相差甚远时,就会催生出一批租用小户型的本地年轻人,因此在重要商务区中的中小户型就比较适合这种租用需求的客户;而对于“飘一族”,他们追求的是自由、轻松、惬意的生活,多会选择居住在具备充足休闲娱乐配套的商业区内。
算清回报
由于市区内土地价格的不断攀升,地段较好的小户型产品开发成本日益增高,因此销售价格上涨较快,目前大部分小户型产品单价已超过18000元/平方米,一房的精装修小户型租价大部分为1500~2200元/月,对于投资类产品而言,年回报低于6%,即回报期为15年以上的产品,其投资价值较低。但在选购小户型进行投资时,以现租用状况折算的回报率若太低(评判的标准是以现回报率折算,应小于20年的回报期),则并非为合适的投资产品。
超前眼光
因为小户型是解决购房者5年内的居住问题,这就需要购房者用5年后的眼光考察拟购买楼盘进入三级市场是否会增值的问题。也就是说,需要购房者有超前眼光,比如说关注它的交通位置、将来的发展程度,还有区域的发展程度。
如果这个区域发展已经成熟了,这种小户型价值已经很高了,它5年以后可能还是保持这样的现状。而有的区域,目前不是非常繁华,但3年以后或者是5年以后就可能发生翻天覆地的变化,甚至成为一个新的城市中心,它的交通状况,教育配套、医疗配套、生活配套都会升级,这样的楼盘就必然具有较大的升值空间,值得投资者关注和持有。
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