房租上涨PK租买选择
导读:
据笔者观察,在我们的房地产市场上,还缺少一个租买选择机制。而如果这个机制存在的话,对于帮助市场找到一个合理的供需、价格区间非常有利。因为,一旦房屋售价偏离了合理预期,人们会很自然地去选择租房,而不会将购房作为一种必然选择。
其实,每年租赁市场上的季节性因素都差不多。除了比较典型的毕业季需求高峰,另一个就是在每年春节过后的外来务工者返城期间。楼市新政实施以后,房屋买卖成交量明显减少,相对来说,租赁业务就上去了。
主要是在中低端房屋租赁市场上的供求关系上,似乎有点变化。这背后的原因,我认为主要有两个。首先,租赁需求,尤其是低端市场上的需求在这段时间有所增 加。这背后比较关键的因素,可能跟宏观调控有关。那就是一部分买家在目前情况下对购房持观望态度,其中有些人短期内可能就会考虑以租代买。其次,这与目前 租赁市场上的供给状况有关,出租房供给的结构,与上述租赁需求方面的上升并不能很好地匹配起来。而这与住房市场的自身规律有关。
实际上,住房市场存在一种“过滤机制”。通常来说,当一个家庭的收入水平及其对住房品质的要求提高时,就会考虑迁移到品质更高的住房。原来的住房则会由比 这个家庭收入水平低一些的家庭购买或承租下来。对于大部分需要改善住房的人来说,比较合理的方式是先买下比现有住房更好的房子,等安顿好了以后,再卖掉旧 房;或者在买房的同时,完成对原来那套面积较小、住房条件相对较差的房子的置换。但今年以来的宏观调控政策,使这种改善住房的方式较难实行,这就使得改善 性的住房需求受到抑制,市场上这种将房子由高到低层层释放出来的过滤效应就会减弱。最后集中作用到最低端的租房市场,就导致可腾出来的房源,包括其增长的 速度,明显减少了。
因此,尽管从总体看,近期租赁市场的总供给量是增加的,但具体到低端租赁市场上,供求关系明显改变,开始出现供不应求的状况。如此一来,租金上涨就不难理解了。
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