签了购房合同后办不了贷款是否违约
导读：
签订购房合同后银行不办理按揭手续，购房者是否要承担违约责任
案例：王女士于2010年4月份看重了一套位于西安市未央区的商品房，在与开发商签订《商品房买卖合同》后按照合同约定支付了首付款，双方在合同中约定剩余款项以银行按揭的方式支付。开发商在接到王女士相关贷款手续后前往银行办理按揭手续，却因央行加息银行调整贷款政策而致王女士的贷款申请未获通过。眼看剩余房款付款期限临近，王女士却因贷款申请未获通过而无法按期支付剩余购房款项，其遂与开发商协商要求解除购房合同，却遭到拒绝并被告知如不能合同约定支付剩余购房款则将被追究违约责任。
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近期，随着央行连续七次加息，银行贷款政策的不断调整，与王女士有着同样遭遇的购房者不在少数，使本处于弱势地位的购房者再一次因政策的“善变”而叫苦不迭，那么根据国家现行的相关法律法规，购房者在此情况下能否避免承担违约责任，又有何法律依据呢?笔者现就签订购房合同后银行不办理按揭手续，购房者是否要承担违约责任这一问题进行简单探讨：
一、购房合同的签订及其法律效力
我国《合同法》第四十四条明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”即除法律、行政法规明确规定合同要经过特别程序后才产生法律效力的情形外，如果合同签订双方对合同的生效没有特别约定，那么双方当事人就买卖合同的主要内容达成一致时，合同就成立并且生效。实践中，双方都会在购房合同中对合同的生效时间进行明确约定，一般多以“双方签字盖章之日”作为合同生效时间，双方一旦在合同上签字盖章那么合同就产生法律效力，受法律保护。需要注意的是，目前法律、行政法规尚未对购房合同的生效作出强制性要求，购房合同的生效不以登记为前提，故是否在房管部门进行备案登记不影响合同的法律效力。
购房合同生效后的法律效力主要体现为三个方面：第一、当事人必须遵循合同约定，依诚实信用原则正确、完全地行使权利履行义务，不得滥用权利，违反义务，在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或取得对方的同意才能变更或解除合同;第二、任何单位和个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务;第三、当事人违反合同的，将依法承担民事责任，必要时人民法院也可以采取强制措施使当事人依合同的规定承担责任、履行义务，对另一方当事人进行补救。
二、签订购房合同后银行不办理按揭的违约责任承担
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
对上述规定应从以下两个方面来理解：
第一、因当事人自身原因导致买受人未能与银行订立商品房担保贷款合同致双方无法继续履行购房合同的，对方当事人可以请求解除合同及损失赔偿。
这里的当事人是一个泛指，即不论出卖人还是买受人，因自身原因致商品房担保贷款合同未能订立从而无法履行合同的，对方都有权要求解除合同并就其因此遭受的损失追究赔偿责任。因此，如果在双方签订合同后，因出卖人未履行合同约定义务配合办理贷款等事宜导致上述情形发生的，买受人有权请求解除合同并要求出卖人退换已经收受的购房款本金及利息，因此造成损失的，还可以就实际损失向出卖人索赔;反之，如果因买受人自身原因如资信水平较低、未按合同约定按时提供相关资料等事由致上述情形发生的，买受人一旦无法按照合同约定期限足额支付剩余购房款，则出卖人有权依据合同约定解除购房合同并追究买受人逾期付款的违约责任。
第二、非因当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致购房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
这一规定为非因自身原因致无法办理银行按揭的购房者维权提供了有力依据。再回到前文所讲案例，王女士和开发商都严格按照合同约定履行了贷款申请资料的交接手续，但银行确因国家政策原因收紧房贷，拒绝为王女士办理按揭贷款业务，王女士和开发商对于未能订立商品房担保贷款合同这一情形均不具有任何过错，此即非因当事人双方的事由导致无法通过贷款审批最终导致购房合同无法履行，那么在此情形下，王女士有权依据上述法律规定要求解除购房合同并不再向开发商支付逾期付款的违约金，开发商亦应将收受的购房款本金及其利息予以返还。
三、采用何种方式能够保护购房者利益，避免承担因按揭不成而产生的违约责任
为了避免因按揭不成产生纠纷，保护购房者的合法权益，建议购房者从以下三点入手将风险控制在最低限度：
第一、在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。
第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。
第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定，后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。
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