公房购买产权后遗赠他人有效
导读:
公房购买产权后遗赠他人有效
张老头购买了一套公房,生前通过公证方式遗赠保姆,死后,儿女们怒告保姆讨房产,终无果。
基本案情
张某有三个儿子,张甲、张乙和张丙。 1984 年,张某与李某再婚,婚后,夫妻协商一致将各自名下的公房交还给单位,单位另行分配给二老一套公房,约 70 平米,该房屋产权单位系北京市朝阳区房屋土地管理局。 1997 年,李某去世,张某儿子对张某生活不理不睬。 1998 年,张某请一个保姆照顾自己的生活,耳濡目染,保姆吴某和张某开始同居了。 2000 年,吴某离开了张某;张甲之子张小甲随张某生活。 2001 年,张某购买了该公房的产权。房屋总价 3 万元,购房时折算了张某 25 年工龄和李某 30 年工龄;同时,张某享受了国家关于教师购房的优惠政策。 2002 年,吴某回来开始照顾张某。 2003 年,张某在北京市某公证处办理遗嘱公证:死后将自己的房屋赠与吴某。 2004 年,张某去世,吴某在北京市朝阳区房管局做了产权变更登记。张某的三个儿子以及张小甲知道此事后,怒不可遏,将吴某告上法庭,请求吴某归还房产;吴某反诉,要求法院确认房产归自己所有。北京市朝阳区人民法院作出判决:驳回张氏兄弟诉讼请求;确认该房产归吴某所有。双方均提起上诉,二审法院依法驳回上诉维持原判。
律师说法
1 、购买承租公房的问题。国家允许公房承租人通过支付价款的方式购买公房,取得房屋产权。公民购买公房需符合条件,一般来说,只有承租人可以购买;承租人去世后,同住人变更承租权后可以购买。购买的面积一般按照同住人人数乘以单位面积来确定。职工工龄可以折算一部分价款。
2 、已购公房产权人的确定。一般的,已购公房的产权人为原承租人,除非承租人与同住人协商一致(法院一般考虑同住人是否出资,夫妻除外),同住人不是产权共有人,同住人也没有独自购买该公房的资格。夫妻一方去世后,另一方购买公房,该公房属于个人财产;如果购买人利用了已故配偶的工龄,也只能作为政策性补贴,已故配偶因主体缺失并不享有共有权。
3 、遗赠公证及其效力。公证实质上加强了遗赠的效力,最后公证遗嘱的效力强于其他遗嘱。只要遗嘱行为本身合法,公证遗嘱一般不会出现无效的情形。本案中,张某作为唯一产权人将房产赠与吴某的行为,并无违法之处;虽然公证处没有录音录像,但是,相对于自书遗嘱(尚且有效)来说,其效力只会增强,不可减弱。
法律依据
1 、《中华人民共和国继承法》第 16 条第三款:公民可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。
2 、《北京市住房制度改革实施方案》第二条第三款第一项:凡单元式住宅楼房,产权单位均可按准成本价向职工出售。
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