实用资料：收房入住问题之楼内篇

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实用资料：收房入住问题之楼内篇

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-10 05:42:01 人浏览

导读：

问题1：水暖变电热采暖方式偷梁换柱据业主反映，双裕花园曾经承诺水暖供暖，后发展商擅自改为电热膜供暖，并宣传每采暖季电热膜使用成本大约为12元／平方米的水平。但进入冬季后，业主却发现110～170平方米的房子24小时用电量高达144～230个字，那么按120天采暖计算，

问题1：水暖变电热采暖方式偷梁换柱

　　据业主反映，双裕花园曾经承诺水暖供暖，后发展商擅自改为电热膜供暖，并宣传每采暖季电热膜使用成本大约为12元／平方米的水平。但进入冬季后，业主却发现110～170平方米的房子24小时用电量高达144～230个字，那么按120天采暖计算，一年供暖费用就会远远超过6000元，且实际供暖效果并不理想，部分室温甚至达不到国家标准。

　　【刨根问底】

　　1.新建建筑有个干燥的过程，如果刚一入住就面临冬季，可能会导致热耗较大；社区入住人气不旺，也会导致各户之间的热传导。

　　2.供暖分户计量也带来了户内供暖、公摊供暖等新的课题，像地下室、楼道等公共部分的采暖首先是必要的，但其成本如何分摊目前还无章可循。

　　3.供暖本身包括两层含义：供热形式与保温方式。供热形式是普遍关注的问题，目前出现了许多新技术，但是保温方式非常落后，既然供暖分户计量，那么保温就不仅仅要考虑建筑外围的保温，还要考虑建筑内部户与户之间的保温。没有很完善的保温方式，才是能耗巨大的根本原因。而且，据业主反映，同一小区，别说保温层的问题，就连最基本的门窗质量也存在问题。

　　【就事论事】

　　1.作为发展商选用新的技术应非常审慎，尤其是住宅，一住就是70年。而中国地域辽阔，南北向跨多种温区，东西向沿海内陆纵深巨大，且地形复杂。现在，城市、城郊的热岛效应也越来越明显，这些因素都会导致实验室数据的不可靠性。且采用一项新的技术，所引发的不仅仅是技术问题。

　　2.业主要求供暖达到国家标准，且费用应维持在一个合理的范围，即使新采暖方式费用与传统方式比稍高，也不应达数倍，以致超过其承受能力，这本身是合理的。因为，技术指标、经济指标从来都是衡量一项新技术最基本的标准。发展商如果只算了自己的小账而忽略了业主的大账，那么日后的纠纷不可避免。

　　【买家攻略】

　　买房时，多点预见。像采暖等问题，一次投入少，后期运行成本高，所以买房时，一要多问，二要在合同里明确，三是对于新技术一定要刨根问底，宁可保守点，也别盲目地充当试验品。

　　问题2：门窗遭遇移花接木

　　我们所住的小区阳台全封闭，但塑钢门窗质量低劣，门窗严重下坠变形，配件一用就坏，返修率100%，最可气的是，配件上我们还中了移花接木之计，有的落地门窗的钢衬变成了木衬；塑钢门窗成了塑木门窗；双层玻璃成了雾水玻璃；纱窗无法使用，门扇不配纱门。

　　【刨根问底】

　　1.门窗变形，配件返修率100%，肯定属于质量问题了；

　　2.钢衬变木衬未必不好，因为木衬比热高，所以保温效果好。但是，把这一措施放到整个事件中看，变换的动机值得怀疑，且质量估计不好把握；

　　3.采用双层玻璃，本是为了保暖，结果做成了雾水玻璃的效果，其工程质量可以想见。但是这个现象还是比较普遍的，这也说明传统的工艺需要革新，当然，如果发展商多为业主想想，哪怕稍微提点价，改为双层真空玻璃，问题也就解决了；

　　4.门扇不配纱门，估计是设计缺陷。因为，这的确省不出多少钱来。

　　【买家攻略】

　　很多楼书里都标注了建材的情况，买房时对这些细节不妨多问两句，如果有可能，还应在售楼处看看样品。

　　问题3：进屋如入矮人国

　　增加电热膜后，房屋的层高达不到2.7米，而顶层复式结构室内高度不到2.5米。

　　【刨根问底】

　　1.层高指的是两个楼层地面到地面的距离；而同一层内屋顶到地面的距离是净高。按照住宅设计规范的要求，建议层高为2.7米，目前市场上也出现了不少2.9米层高的住宅，而对于普通房间的净高，只有下限要求。对于一些特殊楼层，如顶层，则有特殊规定。如果设计层高为2.7米，那么扣除楼板、地面垫层等的厚度，一般室内净高能达到2.55米左右。如果增加了天棚采暖或地面采暖，净高还会再低一些。

　　2.复式结构是两层并成一户的户型。在复式结构的住宅中，上下两层的层高一般是一致的。复式住宅一般是整栋按两层一户设计。也有的楼盘，将顶部两层并为复式住宅，其他楼层按普通标准设计。而在一些住宅中，将顶层阁楼适当加高，改造成卧室等房间，在市场上也称为复式结构住宅。不过，这种阁楼复式室内的净高就不能保证达到普通楼层的层高标准了。按照规范，这种对阁楼层的利用，房间三分之一的面积高度不应低于1.5米，最高点高度不能低于2.1米。

　　【买家攻略】

　　想买房先充电，这样既可以避免误会，也可以及时发现问题。

　　问题4：室内木门全要换

　　我买了套毛坯房，发现除了户门以外，内部的房门都是简陋的小木门，既难看，又不好用，包门都包不出模样。

　　【刨根问底】

　　按照初装修的相关规定，发展商提供的毛坯房一般只负责户门、外窗等，至于户内房间的门，一般就留出门框位置。有的小区，发展商会根据市场上主要门的类型，在墙上预埋一些构件，但大多数小区考虑到现在市场上门的类型复杂多样，安装方式不同，所以只留出洞口位置，连预埋构件也不做，免得留的位置不合适，业主装修时还要改。

　　【买家攻略】

　　将毛坯房室内的门全拆掉，以统一装修风格；如果厨卫精装的房间，确实需要在这两处加扇临时的门，以避免装修过程中工人对成品的破坏。至于装修用水问题，临时改段水管就够了。

　　问题5：防水层防区太有限

　　买楼时，与销售人员谈了防水的问题，结果入住时，一打听，只有厨房、卫生间做了防水，听说嘉铭园就全做了防水。而且，装修时，物业老来找麻烦，地面都做完了，还要求我们做闭水试验。

　　【刨根问底】

　　由于厨房、卫生间，其实主要是卫生间，用水量大，所以按要求，这两个房间要做防水处理。且在施工阶段，在质检部门的监督下，还要做24小时闭水试验。所谓闭水试验，就是把门口挡上，在屋里灌一定深度的水，泡24小时。而其他房间并没有做防水的要求。至于嘉铭园全做了防水，也是发展商的一种姿态，其实能有多大好处，很难讲。

　　在厨卫装修时，尤其是做地面、安洁具时，物业老来找麻烦，这是一种责任心的表现。因为，防水都是一次性成形的，而且，防水层比较薄，禁不住摩擦。比如安放洁具时，你移动了预留的接口，防水层在管道周边的部分就容易产生裂缝，导致渗漏，地面铺砖时，砂石在脚下不经意地碾压一下，就可能穿透防水层。跑冒滴漏很多都是这么形成的。这种麻烦，物业多找些才好。

　　【买家攻略】

　　业主在工程方面要找个行家当参谋。其实，厨卫精装，是个不错的避免破坏防水的法子。

　　问题6：垃圾把门太难看

　　我买的楼房没有垃圾道，发展商在每个楼层都设了垃圾柜，但离门口很近，怕将来泛味儿、招苍蝇。

　　【刨根问底】

　　楼房的垃圾处理一直是设计中一个很头痛的问题。过去采用方形的垃圾道，一是长时间使用会使楼道内弥漫一种腐臭；其次，方形垃圾道经常会发生堵塞问题；第三，垃圾道出口在首层，使首层住户甚至二层住户的生活环境恶化。所以，后来有段时间，北京的高层楼房都不设垃圾道，而是由业主自己将垃圾装袋，出门时顺手带到楼下。而保留垃圾道的楼房，也对垃圾道进行了改造，一是将各层的垃圾口设在通风好的地方，且用门与楼道的其他部分隔离；有的楼房还将垃圾道做成圆形，垃圾的出口由首层地面移至地下室。当然，您的楼盘设垃圾柜的方式也算一种。

　　【买家攻略】

　　鼓动全楼把垃圾柜统一移到院里，辛苦点，总比熏着点好。

　　问题7：裂缝裂出大花脸

　　入住没半年，墙上的裂缝就出来了，春天办手续的时候，还看见外墙有些地方已脱落。

　　【刨根问底】

　　裂缝关键要看是墙体表层的裂缝，还是墙体自身的裂缝。现在绝大多数楼盘都是现浇结构，所以，绝大多数的裂缝都是装修面层的裂缝。这种面层的裂缝往往在一个局部形成网状形式。装修面层的裂缝一般容易出现在结构衔接的部位，如窗附近、一些转角等部位。至于墙表层的脱落一般是空鼓造成的，尤其在冬季施工时容易出现。

　　【买家攻略】

　　发现裂缝，只要不是太严重，能得到及时维修就很好了。

　　问题8：入住先扛煤气罐

　　我住的房子，人都住进去了，可煤气却通不了，害得全楼都扛煤气罐。

　　【刨根问底】

　　煤气可是个马虎不得的问题。无论是主管道有缝隙，还是您自家的灶台有缺陷，漏点气都是个要命的问题，所以专业公司在这方面的管理非常严格。只有70%的居民入住，且在专业人员统一验收后，才办理通气手续。所以只要管道都铺好了，通气就取决于两个问题：一是多少人住进来了；二是业主是不是大改动了。