摘自/《经济师》2009 年第2 期

　　一、源于商品房质量问题的索赔

　　很多购房人由于对房地产法律知识和开发常识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔，表现为：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱;有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。根据文献①的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：

　　1.房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。文献①第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所谓主体结构质量不合格包括：①房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。文献②第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”文献③第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。②房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础与主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，文献②第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

　　2.在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

　　文献①第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上述质量问题指的是一般质量问题，即指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。文献②第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》④第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年;(三)供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2 年。”建设部颁布的《商品房销售管理办法》⑤第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。

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　　3.因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。文献③第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有做出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因缺乏举证不能得到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。

　　二、源于商品房买卖合同纠纷或不完善导致的索赔

　　1.因住宅面积变化引起的索赔。开发商将现房进行贷款抵押，或套取开发资金，或用于其他目的，在房地产界经常可见。法律界人士指出，自从文献①出台后，人们对解决商品房买卖热点纠纷寄予很大希望，但是虽然增大了条款的惩罚性，可实施起来还是很难。特别是目前商品房买卖还是一个卖方市场，合同条款由开发商提供，显然有利于开放商，所以，购房者还是处于弱势群体。而且，文献①中的双倍返只涉及以下三种欺诈行为：(1) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假的商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。而“双倍返还”也不是绝对的双倍，它指的是“开发商返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过购房款一倍的赔偿责任。”法院在不超过一倍的赔偿范围内是有自由裁量权的。因此，消费者应注意收集证据，要正确认识“欺诈”行为和“双倍返还”的概念。

　　2003 年6 月19 日，北京朝阳区法院开庭审结了一起关于商品房实际面积缩水的案件。事情经过如下：(1)买现房时没有写明面积。1995 年6 月16 日，肖女士为其子与房屋的开发商签订了《商品房购销合同》，在合同上写明：“所购商品房的基价为每建筑平方米4800 元，总价款为人民币526000 元”，建筑面积未标明。只在合同上写明：“下层建筑面积为74.54 平方米”，且没有注明跃层面积。销售人员对肖女士说，房屋是准现房，到时多退少补，避免涂改合同。根据房款总额除以4800 元，肖女士认为房屋面积应该是109.583 平方米。1995 年12 月18 日，肖女士接收这套房屋。自此，肖女士开始要求开发商办理房产证，但迟迟没有音信。直到2001 年，该公司正式告诉肖女士，房产证要业主自行办理。(2)办产权时却发现建筑面积缩水。在办理房产证时，经北京市有关部门勘察测绘测量以后，发现房屋面积为106.71 平方米，因此，该开发商多收了2.873平方米的房款。肖女士找到消协，请求协商退还房款。但是，该公司称当时售房是按照每套52.6 万元的规格销售的，房款和房屋面积并没有直接关系，4800 元/平方米是基础价格，总房款是根据楼层、朝向、环境等因素调剂以后做出的总合。肖女士称，购买的房屋是板楼，并没有朝向问题。因为是复式必然是顶层，也没有楼层问题。(3)房屋产权已抵押。更糟糕的是，1999 年以前，该小区的产权已经由开发商抵押给银行，所以，无法办理房产证。另外，合同上写明购房款为52.6 万元，但是开发商开具的发票只有42.08 万元，发票与合同不符，也阻碍办理房产证。(4)造成的直接损失是：肖女士为其子买房的一个主要目的是方便其留学，但是，因为房产证迟迟无法办理下来，孩子失去了留学的机会。(5)对簿法庭：3%是个坎儿。由于种种问题不能解决，肖女士以其子的名义将开发商告上法庭，要求该公司双倍赔偿，并按照银行活期存款支付8 年的利息，同时帮助他办理房产证。法庭经过审理认为，尽管是按套计价出售，开发商与购房者也应该约定误差范围和解决办法，本案当事人没有约定解决办法，应该由提供合同文本的开发商对此承担责任，故按照基价4800 元/ 平方米作为退款的参考。本案房屋缩水面积比率为-2.85%，按照文献①中条款：“商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内，按照合同约定的价格据实结算。”(6)法院判决：开发商于判决生效后10 日内退还原告13548 元，并按照人民银行活期存款利率支付8 年的利息，在原告办理所有权证书时提供必要的证明文件。(7)以本案为例，开发商抓住了“3%”的这个标准做文章，使购房者不能要求双倍赔偿。而一幢楼里如有100 多套房屋缩水2 平方米，如不索赔，则开发商可以多得200 平方米的利润。2.因日照时间不足引起的索赔。2005 年，张女士等三位业主与某公司签订商品房买卖合同，分别购买该公司销售的清枫华景园2 号楼商品房一套。入住后发现该房屋整个冬季日照时间很短，在冬至日前后根本没有阳光。后张女士等人向北京市规划委员会投诉，该委答复其已在规划许可证的注意事项中明确指出在销售2 号楼时，须向房屋买受人说明建筑间距及日照影响情况。因此，张女士等人以该公司在销售该楼房屋时没有以任何形式告知其建筑间距及日照情况为由，侵犯了他们的知情权，认为已构成恶意隐瞒、欺诈，致使其所购房屋采光严重不足，房屋价值相对贬值，分别要求该公司赔偿包括采光损失在内的各项损失16 万余元。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，法院依法判决该公司分别赔偿三位业主房屋采光权益损失13 万元。法院经审理认为，张女士等人签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。开发商不仅负有向张女士等人交付房屋之义务，还负有对所交付房屋的瑕疵担保及其他附随义务。但在实际履行过程中，该公司未能按照规划部门的特别提示，将建筑现实存在的建筑间距及日照方面的影响情况告知张女士等，系未能全面履行合同义务。在此前提下，开发商就张女士等人主张的其所购房屋采光不符合国家及北京市有关标准的争议事实负有举证责任。现双方当事人在现有可行的鉴定条件下，因该公司不予配合导致鉴定无法完成。据此，法院推定张女士等人主张的采光权益受到损害事实成立，开发商应对该损害承担相应的法律责任，遂做出上述判决。

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　　三、源于其他原因导致的索赔

　　商品房预售中,因面积误差、质量问题、交付延期等问题，在向开发商索赔时，目前已有详细的法律和司法解释依据，但在层高存在不符合时如何索赔，却至今找不到合法或合理的依据。本节就这方面问题的索赔进行简要的阐述。根据房产测量规范规定，住宅层高在2.2 米以上的，计算建筑面积，在房屋所有权证中载入面积，也即所谓的产权面积。再根据我国相关住宅设计规范规定，只要求普通住宅层高不宜高于2.80 米，卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40 米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。可以看出，我国对住宅层高的要求是在2.4 米~2.8 米之间。但实际上，这个高度其实离大家对居住的需求是远远不够的，因为层高越高，则房屋的空间容积就越大，空气相对流动性就越好，视觉压抑感也就越少。如果层高在2.8 米，则相对而言可以接受，但如果低于2.6 米，那么，根据实际需要，则应再减0.1 米~0.2米左右的地板及天花板的装饰厚度，那么实际上层高就只有2.5 米左右了，显然这个房间高度通常不是人们所希望的。问题在于，开发商故意减少层高，既可以说其违约，但由于商品房买卖合同中通常并无对该违约条款的约束，此时购房人常苦于无法索赔，因而陷入两难的困境。曾有购房人因层高减少0.25 米而要求退房，一审和二审法院都驳回了诉讼请求。依据就是层高虽然减少，但尚在国家规定的范围内，且对正常居住不产生影响。现实中，存在大量这样的违约现象，原先预定的商品房的层高高于实际交付的现房层高即层高缩水，但很少看到层高增大的现象。究其原因，实际上就是开发商经济利益驱动所然。层高缩水，减少了施工时间，也减少了成本预算，带动了利润上升。众所周知，在商品房维权过程中，单单就经济损害赔偿的索赔都万分艰难，更不要指望法院会同情在精神上的创伤或给予精神抚慰金赔偿。因此，笔者以为，要让法院支持购房人因为层高缩水进行适当索赔，就需要合理的理由，下列三种办法可参考。1.空间立体成本核算法。购买的一套商品房，实际上就是一个私密的空间立体。因此，不妨将商品房的建筑面积与层高相乘，获得的立方米体积就是购房者花钱购买的空间。然后再折算成每立方米需要多少钱，因层高减少的部分空间即可让开发商承担。

　　①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》②《中华人民共和国建筑法》③《中华人民共和国城市房地产管理法》④《中华人民共和国国务院建设工程质量管理条例》⑤《中华人民共和国建设部商品房销售管理办法》