开发商无权扣除认购金
导读：
【案例】 不甘心被扣5万元认购金
刘先生想在今年结婚前把小一居升级为一套大一些的三居。春节后,他和另一位想买房的朋友赵先生一起选房,最后决定购买位于南五环边上的某项目,准现房,两人分别交纳了5万元的认购金,同时签订了认购协议。
上周,刘先生按照认购协议上约定的时间,带着钱前去签购房合同,却被告知:由于银行政策的变化,他和赵先生均不能享受“改善型住房”的贷款优惠,按照新的政策,他们都必须首付四成,即只能申请到六成的贷款。
这令刘先生措手不及,因为他看上的那套三居室2成首付是30多万元,变成4成首付则需要交60多万元,他一时无法筹钱。
而赵先生麻烦更多,因为他已与开发商签了购房合同,并提前缴纳了2成首付。此时,刘先生考虑,改买赵先生这套小点的房子。
这时,开发商表示,这不属于开发商违约,所以不会将刘、赵各自的认购金共10万元归还他们。即使刘先生要买小户型,认购金也不能再转为房款。同时,项目一位营销负责人邓某则私下表示,只要刘、赵分别给他2万元“好处费”,愿意帮忙说服房地产公司只扣除1万元,这样他们各能拿回2万元。但开发商没有给刘、赵认购协议,他们也记不清当初签署的认购合同如何约定,想想当初5万元的认购金会被全扣下或最多只能要回2万元,很不甘心。他们想咨询律师及业界,在这样的情况下,两家人该怎么办？
【律师支招】 购房人有权要回认购金
北京雄志律师事务所律师王荣香表示,很多开发商在收取认购金的时候,并未取得预售许可证,刘先生和赵先生可以通过北京市房地产交易管理网查询一下该开发商在收取认购金的时候是否取得了预售许可证。
如认购书无效,开发商应双倍返还定金
如果当时开发商尚未取得预售许可证就预售房屋,购房人与开发商签订的《认购书》应当属于无效,且其存在过错,应当向购房人双倍返还定金。虽然没有拿到认购协议,但刘、赵应该保留有认购金的收据,可按照上面的时间查看。
王荣香说,如果该开发商是取得预售许可证后预售房屋,则认购书是合法有效的,但是签订认购书后,购房人也有权不签订商品房预售合同并要求开发商返还定金及预付款。而且,像刘先生和赵先生这样的情况,因为银行政策有变,取消了“改善型住房”的优惠,刘先生和赵先生的首付款都由原来计划的两成变成了四成,这属于政策的调整,是不能预见、不能避免的。因政策调整而使购房人无力继续履行合同,当事人是可以申请解除合同的。所以,刘先生和赵先生是有权索要认购金的。如果通过协商不能解决,可以考虑采取诉讼或仲裁途径解决。
若已签署合同,购房者需承担违约责任
赵先生由于已经签署了购房合同,在此情况下,如并无符合合同约定的退房条件及情形,而由赵先生提出退房的则赵先生需要承担相应的违约责任,如该违约责任在买卖合同或其补充协议中并无约定,则需要与开发商就违约责任的承担达成一致,如协商不成,也可以考虑采取诉讼或仲裁途径解决。
【开发商说】 大多数开发商会退还认购金
记者从多位开发商处了解到,最近出现了一些因取消改善型住房而无力支付首付的购房人,这样的情况下,大多数开发商都表示会通过协商将认购金还给购房人,有的也表示“多少会扣一点。”但均表示不会全额扣款。
“购房人总是能托到关系的。”一位开发商私下告诉记者,虽然认购协议都约定了如不能购买,则要扣除认购金,但通常都会留有余地,毕竟开发商也不愿这类事情闹大。
而针对有购房者提出的如果非开发商合作的银行可以申请到2成首付,开发商是否会帮助办理贷款？多个项目负责人表示,虽然法律上规定购房人是可以自己选择按揭银行的,但是操作起来几乎是不可能的。理由是如果开发商不愿提供资料,购房人无法去其他银行申请按揭。
【备忘】
目前,北京各家商业银行已经取消改善型的说法,对二套房贷执行统一标准,即二套住房贷款首付40%,利率上浮1.1倍。购房人无论之前是公积金贷款购房还是商业贷款购房,只要有过贷款记录,均算二套房。
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